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引言
市场下行周期中，核心城市的高品质住宅依然能创造“3小时售罄、揽金近百亿”的销售神话。2025年的国庆楼市呈现出一幅复杂的图景：当全国重点14城新房日均成交量同比下降27.2%之际，上海顶级豪宅金陵华庭却能在二期开盘即售罄，单次推盘总金额逾98亿。这种冰火两重天的市场表现，勾勒出当前中国房地产市场的深刻分化和结构性变革。在整体低迷的表象下，改善型需求正成为市场的“压舱石”，而行业也步入从“增量扩张”到“存量提质”的转型关键期。
一、国庆楼市全景：整体降温与局部火热并存
国庆假期楼市整体呈现同比降温态势。信融大数据监测显示：2025年国庆中秋假期重点14城新房日均成交量为449套，较2024年同期下降27.2%。市场降温主要受三大因素影响：购房态度谨慎、出游高峰分流、高基数效应。文化和旅游部数据显示，假期国内出游达8.88亿人次，较2024年增加1.23亿人次，大量居民选择外出旅游、返乡探亲，直接压制了线下看房需求。与整体市场低迷形成鲜明对比的是，核心城市优质项目依然表现强劲。北京新建商品住宅日均成交0.61万平方米，较去年国庆假期增长52%；深圳日均成交0.23万平方米，同比增长22%。这种分化凸显了中国楼市从普涨时代进入结构性行情的新特征。
二、城市分化图谱：热点恒热与弱市复苏
从城市维度看，楼市分化更为明显。14个重点城市中，仅北京、青岛、杭州3城日均成交量同比上升，其余11城均呈现下降态势。北京凭借8月出台的楼市新政，如取消五环外购房套数限制、提升公积金贷款额度、降低二套房首付比例等，在国庆期间持续释放政策效应。上海则呈现出“高低端双线活跃”的独特格局。长假期间，上海成交排名前十的楼盘中，有3个单价超10万元的高端项目，同时出现4个均价低于6万元/平方米的首次改善型项目。不同能级城市间的差距正在拉大。信融大数据显示：9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，但城市间表现悬殊——成都去化率高达76%，长沙为72%，杭州和厦门达67%，而南京、昆明、济南等城市去化率均不足20%。
三、产品力革命：四代宅与高端豪宅的胜利
在产品维度，一场“产品力革命”正在上演。当前热销项目主要分为两大类型：四代宅、新规住宅和核心地段豪宅。武汉9月推盘数据显示：新规项目首日去化率达40%，而老规范项目去化率仅为5%，相差8倍之多。四代宅的核心竞争力在于得房率和产品设计。长沙嘉信洋湖锦玺项目凭借最高120%的得房率，3天认筹721组，摇号开盘去化率高达50%。
这些高得房率产品正好响应了中央建设“好房子”的号召，满足了改善型客户对品质生活的追求。高端豪宅市场则展现出“越涨越买”的特征。杭州大家咏印明庐和华润元起观潮两个标杆豪宅在9月相继入市，价格较前期产品上涨1-1.3万元/平方米，较限价涨幅约5成，依然受到市场追捧。上海金陵华庭作为典型案例，其成功不仅源于核心地段，更在于产品力上的全方位突破。项目获得了WELL+LEED双预认证，配置八大人居系统，采用四梯两户分层动线，并规划了建筑面积约2000平方米的南北独栋双会所。
四、市场分化趋势：项目间的优胜劣汰
即使在同一城市、同一产品类型中，分化也日益明显。随着各地新规、四代宅产品集中入市，销量已出现分化迹象，并非所有项目都能热销。以成都为例，招商锦城序及东城金茂晓棠9月去化率均达100%，而近郊区的怡湖春晓项目因开盘价格超2万元/平方米在板块内不具备优势，去化率仅为45%。不同城市能级的去化策略也呈现差异。京沪杭蓉等核心城市靠产品力取胜，而弱二线城市则加速“以价换量”。西安信达凤熙雲著项目通过低价策略（1.26-1.36万元/平方米）、10个点优惠，加上保价协议、送产权车位等强营销手段，9月加推去化178套，位列月度认购第一。
五、纾困行业未来走向：去弱留强、早作决断
当前楼市正处于政策支持与经济基本面改善需要双向发力的阶段。回顾历史，没有永远的牛市，只有永恒的周期。在政策优化与市场自我调整的双重作用下，楼市正从过去“大水漫灌”的普涨模式，转向“精准滴灌”的结构性行情。随着房企向核心城市聚焦、向改善产品倾斜，消费者从投资属性向居住属性回归，市场将在震荡中逐步找到新的平衡点。
面对当下的市场调整，行业化债纾困与转型发展方向已清晰可见。基于国庆楼市表现，四季度及未来行业改善型需求主导的市场格局将进一步强化。核心城市与优质地块成为优质资源。纾困化债也应该更多去争取此类资产，其它弱势资产则应早作隔断。为了帮助更广大的债权人实现债权落地回现，信融基石也是在前期推出工抵房交易大平台——鲸喜安家的基础上，近期又推出了信融商拍。
六、信融商拍：有效解决工抵房处置过程中的最大痛点—— 散、乱、杂、长
目前，线上商业拍卖越来越为广大的消费者所接受，商业拍卖的品类也很多，商拍的优势也很大，解决了很多过去的痛点。信融基石也是行业第一家把工抵房处置与商业拍卖结合起来并成熟运作推广的专业机构。
通过前期的资源整合，目前已形成了万亿级工抵房交易平台——鲸喜安家和特色资产交易路径——信融商拍。两者互为犄角，协同发力，相信未来会更好的服务广大的债权人，轻松实现债权变现！
