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深铁260亿输血与119亿中期亏损背后，万科正走在债务钢索上寻求生机。深铁集团向万科提供62.49亿元借款，并对已有的8.9亿元借款予以展期。这已是深铁集团今年以来的第六次借款，累计金额超过211亿元。而到9月下旬，这一数字已攀升至259.41亿元。与此同时，万科2025年中期报告显示，公司亏损高达119.47亿元，短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。
万科正与主要债权人协商，希望将部分债务的年化利率从目前的至少4.3%降至约3%或更低。这表明万科已经不仅仅满足于借款展期，而是寻求更直接的利息减免来缓解流动性压力。
一、债务危机：高峰年的残酷现实
2025年是万科显而易见的偿债高峰年。数据显示，万科2025年到期公开债总额达431.5亿元，而2026年这一数字骤降至约100亿元，2027年更是只有52亿元。
这一集中到期的债务压力形成了完美风暴。截至2025年上半年，万科现金短债比低至0.56。这意味着，即使动用全部货币资金，万科也只能覆盖一半多的短期有息负债。更令人担忧的是，万科上半年经营活动产生的现金流量净额为-30.39亿元。这表明公司主营业务造血能力不足。
债务结构上，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。这一巨大缺口迫使万科不得不采取多重紧急措施，包括资产出售、股东借款和现在的债务利率谈判。
二、自救策略：三管齐下的生存法则
面对债务压力，万科展开了全方位自救，主要从三个维度入手：资产处置、股东输血和债务重组。
资产端“壮士断腕”。万科近期加速抛售核心资产。9月17日，万科将广州核心区越秀区的两宗资产摆上货架，并要求“最迟2025年12月15日前缴清全款”。这种急切的付款要求表明万科对现金的迫切需求。
自2023年以来，万科已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。仅2025年上半年，万科通过存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元。
股东持续输血。深铁集团作为万科第一大股东，今年以来已九次向万科提供股东借款，累计金额达259.41亿元。这些借款利率为LPR减66个基点，目前为2.34%。这一利率水平远低于万科从金融机构借款的利率。
销售端大幅促销。万科在重庆、广州、深圳等地大幅降价销售，以回收现金流。2025年上半年，万科实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%。
尽管销售金额同比下降45.7%，但高回款率确保了现金回流效率。
三、深铁角色：从白衣骑士到战略操盘手
深铁集团对万科的支持已远远超出一般股东关系。这种深度介入体现在三个方面：
资金支持：深铁集团不仅提供借款，还通过参与REITs认购等方式为万科补充流动性。2025年，万科被纳入“白名单”机制，优先获得开发贷、经营性物业贷款等资源。
治理重构：深铁大刀阔斧地主导了万科组织架构的“大手术”，砍掉所有区域公司编制，将过去三级架构缩减为高度扁平的二级管控。这一变革旨在极限“砍成本”，适应销售规模从过去7000亿量级到如今1000多亿量级的现实。
战略调整：深铁正推动万科退出冰雪、养猪、商办等非主业，加速现房销售回款，让万科“轻装”活下去。这种战略收缩是万科应对危机的必要之举。
四、生存概率：时间与空间的博弈
评估万科能否活下去，需要从短期债务覆盖能力和中长期造血能力两个维度分析。
短期来看，万科拥有一定的缓冲空间。深铁的持续输血为万科赢得了宝贵时间。上半年，万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款），顺利完成164.9亿元公开债务偿还。
中期来看，万科的生存取决于资产处置进度和销售回暖程度。万科未来3个月需要迅速处置资产换取现金，同时期待“金九银十”销售季能带来回暖。
但房地产整体环境的下行给这一前景蒙上阴影。
长期而言，万科的命运与行业大势紧密相连。如果房地产市场能够尽快止跌回稳，房价回升，万科将能借助市场外力更快恢复自我造血能力。
否则，即使度过当前债务危机，长期竞争力也可能受损。
万科目前的策略本质上是 “以时间换空间”——通过深铁争取的时间窗口，加快资产变现和组织收缩，等待行业回暖。但要真正重回健康发展轨道，还需要等待行业整体的复苏。万科的故事已经超越了单一企业的生存问题，成为中国房地产行业转型的典型样本。其最终结局将取决于企业自救能力、股东支持力度和行业复苏趋势的三重博弈。
