美国降息对地产行业及其化债纾困的影响

引言

美联储于2025年9月18日凌晨宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.00%至4.25%之间。这是美联储2025年第一次降息，也是继2024年三次降息后再次降息。此次降息背后是美国巨额债务压力的迫切需求：美国国家债务规模已达37万亿美元，仅利息支出每年就高达1.2万亿美元，几乎占政府收入的四分之一。但降息周期启动无疑会通过多个渠道影响我国房地产市场，包括利率传导、资本流动、债务成本变化和政策联动效应等等，可以说新一轮周期开启影响最大的还是房地产市场的起伏。

一、利率传导是最直接的影响：房贷成本下降与购房需求变化

降息周期最直接的影响是房贷利率下降。美联储降息缓解了中美利差压力，为我们降息提供了更灵活的货币政策空间。最新数据显示，5年期以上LPR维持在3.5%的历史低位，第一季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率降至3.11%。若国内跟进降息，房贷利率有望进一步下降。

房贷利率下降对刚需群体的刺激作用显著，尤其能缓解收入预期较弱的刚需群体的还款压力。

二、资本流动：外资布局核心资产与市场分化加剧

美联储降息后，全球资本寻求高收益资产的动机增强，中国核心城市房地产成为重要标的。我们这边也及时出台相关政策：国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，明确“便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。相比过去一个重大变动在于，通知中明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。这意味着，企业（尤其是非房地产企业）可以更灵活地自主决定其外汇资金的使用方向，比如购买办公用房、员工宿舍等经营性房产，并可进行基于自身发展策略的商业地产投资，将有助于盘活存量房产资源。

外资再入场也有明显的变化：正从过去的“抄底住宅”转向“价值持有”策略。上半年，核心城市土地市场回暖迹象初显，上海、杭州等城市优质地块竞拍溢价率回升至5%-8%，反映外资对核心资产的长期看好。这种资本流动呈现显著的结构性特征：一线城市及强二线城市受益明显，而三四线城市因库存高企、人口持续流出，难以吸引外资关注。这种分化趋势可能进一步加剧房地产市场的“马太效应”。

三、房企得利：美元债成本降低，但根本改善还得靠销售回款

降息直接降低了中国房企的海外融资成本。许多中国房企为了获取资金会在海外发行美元债，过往较高的利率使得房企的债务负担沉重。当然房企整体债务压力仍未根本缓解。上半年房地产开发企业到位资金同比下降6.2%，其中个人按揭贷款降幅达11.4%，反映销售端疲软制约现金流修复。要想从根本上有所改观还是得回归销售本质，尤其是趁着本年度最后一个销售大节点——国庆黄金周，冲刺年度销售回款。当然，在变盘的节点上来说，对购房者也是个机会，尤其是刚需群体。

四、爆雷房企债权人要抓住这个“下跌中继”实现债权落地

降息带来的宽松预期，为爆雷房企的债务重组提供了更有利的“时间窗口”。一些房企通过债务重组，如削债、展期、债转股等方式来化解风险。例如，佳兆业集团在2025年9月宣布其境外债务重组条件均已达成，重组方案全面生效，实现了削债约86亿美元，债务期限平均展期5年的效果。这意味着2027年底前都没有刚性还本压力，新发行票据的票面利率也降至5%-6.25%，低于旧债利率。

降息环境使得债权人可能更愿意接受重组方案,因为：

资金成本下降：债权人自身的融资成本也可能降低，对其短期收益要求的压力减小。

避免资产贱卖：宽松货币环境有助于稳定资产价格，避免在恐慌性抛售中完成债务清偿，从而保护各方利益。

但作为债权人来讲要保持清醒，暴雷的房企已无力回天，任何利好更像是一种“缓解剂”而非“根治药”，都是“下跌中继”中实现债权落地的机会。