房子正在加速回归居住属性

 

引言

在2025年中国重点城市楼市“成绩单”上，北京和深圳成为前7月唯二的两个一二手房成交面积、金额全面正增长的城市。其中深圳以接近三成的成交总量增幅领跑全国，比北京高出11个百分点。然而，信融君分析这一数据背后，却隐藏着一个更为深刻的趋势：房子正在经历一场从“投资投机”向“居住属性”的历史性回归。

一、房价“泡沫”挤出，居住价值回归，深圳楼市底部支撑明显增强

今年上半年，深圳市场的表现尤为引人注目。自2023年三季度以来，深圳新房和二手房价格同比指数持续在负区间波动，房价“泡沫”加速挤出。这种调整并非市场的衰退，而是价值的重构。最直接的影响是，深圳购房需求开始由过去的“投资投机”主导逐步向居住属性回归。与北京、上海和杭州相比，深圳新房和二手房成交面积、金额同比增幅均排在前列。前7月，深圳一二手房成交面积、金额绝对量同比增幅分别为25%、19%、29%和25%，一二手房成交规模同比增幅达到了27%。这种增长是在价格调整背景下实现的，表明市场正在形成新的平衡点。

二、刚需崛起与豪宅退潮：市场结构分化重构

深圳市场呈现出典型的“刚需、中改支撑市场，顶豪降温”特征。信融大数据显示：2025年前7月，总价段300万元-400万元产品成为成交主力，占比20.89%，较去年同期增加4.58个百分点。同时，200万元-300万元和500万元-600万元两个总价段产品成交占比均有超过1.5个百分点的增幅。

与之形成鲜明对比的是，高改和豪宅需求明显退潮。1000万元-3000万元总价段产品前7月成交套数占比同比下降2.47个百分点至9.86%。这种结构变化清晰表明，市场驱动力已经从投资性需求转变为真实的居住需求。

从面积段来看，70-90平方米刚需户型成为成交主力，占比36.05%，较去年同期增长2.26个百分点。100-120平方米改善型户型需求也在稳步提升，成交套数占比上升3个百分点。而120平方米以上大面积段成交占比则出现不同程度回落，进一步印证了市场向居住属性回归的趋势。

三、二手房市场：以价换量与购买力重构

深圳二手房市场呈现出独特的“面积段上移、总价段下移”特征。前7月，总价200万元-300万元的二手房成交占比从17.69%增至19.18%，成为成交套数占比最高的总价段。以总价300万元为分界线，低于此价格的房源成交占比稳中有增，而高于此价格的房源成交占比则持平或回落。与此同时，主力成交面积段却呈现上移趋势。100平方米以上各面积段成交套数占比同比均出现上升，而70-90平方米面积段占比则下降0.67个百分点。这种“花更少的钱买更大的房”的现象，反映出购房者更加理性，更注重房屋的实际居住价值而非投资价值。

市场机制正在发挥作用：前7月成交套数居前的项目可比房价同比跌幅普遍在10%以上，这些二手房多集中在龙岗和盐田片区。例如龙岗区金地龙城中央(三期)小区前7月二手房成交58套，成交均价同比降幅达23%。二手房市场正在通过“以价换量”的方式实现出清与重构。

四、总结楼市新常态：弱复苏与价值回归

深圳市场回归居住属性的趋势，预示着构建楼市发展长效机制正在形成新常态。二手市场依托“以价换量”驱动，刚需刚改客群更看重性价比，总价段降级而面积段升级，高性价比房源成交占比持续上升。新房市场高端产品因供给受限和需求减少而降温，刚需和中改产品成为市场主力。

放眼全国，房子正在加速从投资品回归到居住品，从身份象征回归到生活容器，从投机标的回归到家庭港湾。深圳样本的价值不仅在于其数据表现，更在于它指向了中国楼市未来发展的方向——房子最终是用来住的，而不是用来炒的。过往的囤房涨价或者待价而沽的思维已不可取，涉房债务或者多套房都需要及时处置，落袋为安！