淡化地产，坚持新发展理念——速评中央政治局会议精神

 

2025年7月30日召开的中共中央政治局会议对下半年经济工作进行了部署，其中涉及房地产的内容较少，仅提到“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。这一表述虽然简短，但释放了重要信号，结合中央城市工作会议及其他政策动向，信融君对房地产行业及行业内化债纾困的影响进行了深度分析：

一、房地产行业政策基调：从“增量刺激”转向“存量提质”

淡化房地产直接表述，强调城市更新：与以往政治局会议相比，此次会议未直接提及“房地产”，而是聚焦“城市更新”，表明政策重心从传统的“增量刺激”（如放松限购、降首付）转向“存量提质”，即通过城市更新盘活存量资产，优化城市结构。7月中旬的中央城市工作会议已明确“高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造”，此次政治局会议进一步强化了这一方向。

房地产行业进入“新常态”，政策更注重长效机制。会议未提及“房住不炒”，也未推出新的刺激政策，说明当前房地产市场已进入“新常态”，政策更倾向于通过经济基本面修复（如就业、消费改善）带动房地产企稳，而非短期强刺激。住建部此前表示，我国城镇化率已达67%，未来房地产潜力在于存量住房改造（约300亿平方米），而非大规模增量开发。

二、城市更新成为房地产行业新引擎

从“棚改2.0”到“高质量城市更新”：与2016年棚改货币化不同，本轮城市更新更强调“避免大拆大建”，注重微改造、功能提升和社区服务优化（如老旧小区改造、城中村综合整治）。

政策支持方式可能包括：货币化安置（如房票、购房补贴），推动“卖旧买新”，消化存量商品房；专项债支持，2025年地方政府专项债额度达4.4万亿元，部分可用于存量房收购。潜在市场规模达数万亿，东吴证券测算，“十五五”期间城市更新总投资或超4.48万亿元（年均近9000亿元）。重点领域包括：老旧小区改造（2025年目标覆盖2000年前建成小区）；城中村改造（2024年扩至300多个城市，2025年新增100万套）。

三、房地产行业化债与风险化解

地方债务风险：严禁新增隐性债务，推进融资平台出清：会议强调“有力有序有效推进地方融资平台出清”，与4月会议相比措辞更严厉，显示化债进入深水区。

截至2024年末，全国融资平台数量已减少7000家，未来可能通过资产重组、市场化转型等方式进一步压降。

房企债务风险：以时间换空间，支持优质房企。会议未直接提及房企债务问题，但近期政策（如万科获大股东借款、时代中国境外债务重组获批）显示，政策仍支持头部房企纾困。未来化债重点可能是：市场化重组（如债务展期、债转股）；专项融资支持（如城市更新贷款、并购贷）。

四、总结与展望

短期政策方向：房地产政策以“稳预期”为主，增量刺激有限，但货币宽松（降息、降准）仍可期。城市更新是核心抓手，配套资金（专项债、政策性贷款）将加快落地。

长期趋势：房地产行业从“金融属性”转向“制造业属性”，未来竞争围绕“好房子”品质与运营效率。地方债务化解与房企纾困仍需时间，但市场化出清方向明确。

综上，本次政治局会议虽未直接提及房地产，但通过城市更新和化债政策，为行业提供了结构性支持，未来市场将更依赖存量优化和经济基本面修复，而非短期政策刺激。