“大而美”法案下的房地产行业纾困化债的挑战、机遇与战略应对

引言

在中美战略竞争日益激烈的背景下，美国“大而美”法案（One Big Beautiful Bill Act）的通过标志着全球格局的重要转折。这一综合性法案通过大规模减税、削减社会福利、增加国防开支和调整能源政策等举措，不仅重塑美国国内经济结构，也将通过贸易、资本流动和货币政策等渠道对中国房地产市场产生深远影响。本次信融君将从宏观经济传导机制、行业竞争格局、政策应对策略等维度，剖析“大而美”法案下中国房地产市场面临的多重挑战与潜在机遇。

一、“大而美”法案的核心内容与全球影响

核心内容：美国国会于2025年7月初通过的“大而美”法案（One Big Beautiful Bill Act）是一项具有深远影响的综合性立法，标志着特朗普政府第二任期经济政策的全面实施。这部长达940页的法案以"美国优先"为核心理念，通过四方面关键改革重塑美国经济结构：一是实施大规模减税，将2017年《减税与就业法案》的主要条款永久化，企业所得税率从21%降至20%，跨国企业海外利润回流税率降至15.5%，同时提高个人所得税抵扣额度；二是大幅削减社会福利支出，未来十年计划削减超过6000亿美元的医疗补助和2600亿美元的食品援助；三是显著增加国防与边境安全支出，分别增加1500亿美元和700亿美元；四是调整能源政策，取消新能源车补贴并对传统能源行业提供支持。

主要影响：对中国经济而言，“大而美”法案的影响将主要通过三条渠道传导：一是贸易渠道，美国减税刺激的消费需求与中国商品加征关税形成的矛盾将重塑双边贸易格局；二是资本渠道，美元流动性变化与美债收益率波动将影响人民币汇率和跨境资本流动；三是政策渠道，美国能源政策转向与中国新能源优势形成的结构性差异将改变全球产业竞争格局。这些变化最终都将传导至中国房地产市场。

“大而美”法案对中国房地产市场的首要影响渠道是宏观经济传导机制，这一机制通过贸易、汇率、资本流动和政策空间等多重路径发挥作用。法案实施后，美国财政赤字的大幅扩张和债务上限的提高将重塑全球资本配置格局，进而影响中国房地产市场的资金环境、政策空间和市场需求。贸易冲击与地方财政联动效应构成影响中国房地产的第一重传导机制。若加税全面实施，出口下滑将直接削弱沿海出口导向型省份的经济活力，这些地区的地方财政对土地出让收入的依赖度普遍较高（许多城市超过40%），经济增速放缓可能加剧部分城市的土地流拍风险和开发商资金链压力。历史经验表明，地方财政紧张往往导致地方政府放松楼市调控政策的意愿增强，这可能为部分城市房地产政策的边际宽松创造条件。

二、行业政策应对与战略建议

面对“大而美”法案带来的行业格局变化，中国房地产企业需要在战略层面重新定位，从短期政策套利转向长期能力建设，构建面向未来的核心竞争力。

政策上，要更加灵活有度。面对“大而美”法案带来的多重挑战与潜在机遇，我们需要在国家政策、行业引导和企业战略多个层面构建系统性应对框架。美国这一重大立法变革既对中国房地产市场构成压力测试，也为推动行业转型升级提供了外部动力。通过精准把握政策调整的时度效，有望将短期冲击转化为长期结构优化的契机。

金融上，货币政策与房地产金融审慎管理需要精细平衡。随着“大而美”法案推动全球货币政策进入新周期，我们应充分利用美联储潜在降息创造的宽松窗口，实施“精准滴灌”式的房地产金融政策。一方面，可继续引导房贷利率下行（信融研究院预计年底降至2.5%左右），降低购房者负担；另一方面，需完善“房企白名单”制度，对财务稳健、专注主业的开发商提供融资支持，加速行业出清与整合。

财政上，财政政策与保障性住房推进应协同发力。美国削减社会福利的举措（预计1200万人可能失去医保）凸显了中国完善社会保障体系的重要性。在房地产领域，可加速推进国家收购房地产库存转化为保障房的计划，预计未来几年将有数万亿资金用于此目的。这一举措不仅能增加保障房供应，解决“三角债”问题，还能为老百姓提供更多理财渠道。地方政府可探索"保障房REITs+专项债"的融资模式，吸引社会资本参与。同时，应优化土地出让收入使用结构，将更大比例投向教育、医疗等公共服务配套，提升住房综合价值，这与美国削减医疗补助形成鲜明对比，有望增强中国城市的人才吸引力。

总之，这次“大而美”法案可以说是特朗普2.0经济政策的执行总纲领，我们要高度重视并认真应对。“大而美”法案的通过预示着全球最大经济体也是最有话事权的经济体一些列政策不再是萧规曹随，全球金融不确定性会骤然增加。无论是个人还是企业都必须要有风险防范与市场应对机制建设，做好预案，充分应对。

三、“大而美”法案使本已深陷“多角债”困局的供应链企业纾困化债压力更大

对已出险的房开企业或者待纾困化债的供应链上的企业而言，中国房地产行业深度调整已持续数年，其冲击波正沿着产业链向上游蔓延，形成广泛的"多角债"困局。作为房企供应商的建材企业、建筑公司、设计机构等，普遍面临工程款、货款被长期拖欠的困境。据信融大数据统计，截至2025年上半年，房地产行业应付账款规模已超过6万亿元，其中大量逾期未支付款项直接影响了供应链上万家企业的正常经营。

信融近一年来，面诊超过1300亿+债权金融，梳理归纳这些债权危机呈现出几个鲜明特征：

债务链条长且复杂：房地产供应链涉及多个层级，从总包商到分包商再到材料供应商，形成层层嵌套的债务网络。

债权形态多样且担保不足：供应链企业的债权形态复杂多样，包括工程进度款、材料采购款、质量保证金等。多数中小供应商在与房企交易时处于弱势地位，难以获得足额担保，通常仅依靠商业承兑汇票或简单的应收账款确认作为凭证。当房企出现流动性危机时，这些无抵押、无担保的普通债权在清偿顺序中排名靠后，回收率极低。

行业集中度高且风险传染性强：建材行业具有明显的区域集中性特征，如佛山瓷砖、邯郸钢材等产业聚集区，当地供应商往往高度依赖少数几家大型房企。一旦这些核心客户出现财务问题，将导致整个区域产业链陷入危机。2024年某陶瓷企业因恒大、融创等大客户拖欠货款超过15亿元而被迫停产的案例，就是这种风险传染性的典型表现。

法律执行效率低且成本高：即使供应商通过诉讼获得胜诉判决，在执行阶段也面临诸多困难。房企资产往往已被多重查封，执行轮候时间长；而破产重整程序更是可能持续3-5年，期间供应商的资金链压力将持续加剧。许多中小供应商因无力承担漫长的法律程序和高昂的律师费用，被迫接受大幅折让的和解方案。

美国“大而美”法案的通过将进一步加剧这一困境。这些供应链企业自身经营已经焦头烂额，本领域工作已呈超饱和状态，涉及到化债纾困领域这些跨职能事务更加力有不逮。面对这一复杂局面，外部专业机构、专家的介入，能帮助债权人更快速地进入状态，更全面了解现有法律政策框架下的债权化解路径，以便根据自身情况和债务人状况，选择最适合的维权与化解策略。在尽可能保全资产的同时，探索业务转型与纾困化债模式创新的可能性，实现可持续经营。