现房销售加速落地对行业化债纾困的影响分析

引言

近期有关全国推行现房销售的消息甚嚣尘上，引发全行业广泛关注。虽然中央层面的相关方案并未公开披露，在“因城施策”背景下的地方试点方兴未艾。因此，现房销售并不是空穴来风的新事物，现房销售模式的探索在中国房地产市场已有多年历程，最早可追溯至2014年上海黄浦区的一宗地块首次明确要求“建成房屋须以全装修现房销售”，此后在历轮楼市过热调控措施中，多地都在土地出让环节设置现房销售条件，将这一模式作为土地出让的特殊要求。

一、政策演进：从被动调控到主动供给侧改革

现房销售政策经历了从地方性试点（如2014年上海黄浦区）到中央顶层设计的演进过程。2023年住建部提出“有条件推进现房销售”，2024年进一步明确“有力有序推行现房销售”，标志着行业从高周转、高杠杆的预售模式向高质量、低风险的现房模式转型。这一政策调整契合“房地产新发展模式”的构建逻辑，旨在通过供给端改革优化市场结构，降低系统性金融风险。

二、现房销售对债务风险化解的直接影响

降低信用风险，改善资产质量：现房销售通过“所见即所得”的交易模式，彻底规避了项目烂尾风险，减少因交付违约导致的表外负债显性化问题。海南试点数据显示，现房销售后新房投诉量下降67%，头部房企市场份额提升至75%，行业集中度提高，信用利差收窄，市场风险溢价（Risk Premium）降低。

优化企业资本结构，推动债务重组：现房销售要求房企依赖长期资金而非预售回款支撑开发，倒逼企业调整资本结构，减少短债长投现象。具备AAA级信用评级的头部房企可通过REITs、CMBS等结构化融资工具优化负债，而中小房企可能面临流动性挤兑，加速行业供给侧出清，形成“马太效应”。

增强金融机构风险偏好，改善融资环境：现房销售项目的资产透明度更高，抵押物价值稳定，银行等金融机构更倾向于提供项目开发贷或并购贷支持。云南、河南等地对现房项目提供LPR（贷款市场报价利率）下浮、贷款期限延长等政策，降低房企加权平均资本成本（WACC），缓解债务展期压力。

三、潜在挑战与政策协同需求

流动性风险加剧，需创新金融工具：现房销售拉长开发周期至3-5年，房企经营性现金流（OCF）回款滞后，可能触发债务违约。建议试点“开发贷+竣工贷”组合融资，或探索现房预售（主体竣工后销售）模式，平衡流动性管理与风险控制。

土地财政承压，需优化供地机制：现房销售下房企拿地意愿降低，2025年前4月全国土地成交同比降13%，地方政府需调整土地出让条件（如分期缴纳土地款、降低保证金比例），并探索“土地出让+保障房配建”模式，稳定财政收支。

区域市场分化，需差异化政策工具箱：核心城市（一线及强二线）：可试点“部分现房销售”，结合城市更新（Urban Renewal）优化供应结构。高库存城市（三四线）：推行“现房+去库存”组合政策，如“以旧换新”、货币化安置，避免债务风险向城投平台（LGFV）传导。

四、政策建议：构建“现房销售+债务化解”协同框架

分阶段实施：核心城市先行试点，高库存城市设置政策过渡期（如现房与期房并行）。

融资支持：扩大“白名单”覆盖范围，对现房项目提供优先信贷支持，试点“资产支持证券（ABS）”置换高息债务。

监管优化：完善预售资金监管，探索“现房销售+ESG评级”挂钩机制，提升市场信心

结论：现房销售是行业“去金融化”的关键路径

现房销售不仅是销售模式变革，更是房地产行业“去杠杆、防风险”的核心举措。短期内可能加剧部分房企的流动性压力，但长期看将通过提升市场透明度、优化资本结构，系统性降低行业信用风险。政策落地需结合金融创新、土地改革、债务重组等多维度协同，最终实现“稳预期、防风险、促转型”的政策目标。