从价格弹性的角度 看科学化债

 

引言

市场恢复期投资甄选的逻辑关键指标看物业的价格弹性，不同城市、不同区域、不同业态的价格弹性区分度都很大，在市场恢复期表现的活跃度也不一样。不仅如此，对于不良资产处置、尤其工抵房变现来说，价格弹性也是一个很重要的考量指标，从价格弹性的角度出发去研究不良资产包，进而作出分类管理才能更科学的化债纾困，利益最大化。

一、楼市经历了近几年来最好的开局

2025年一季度市场止跌企稳，迎来近几年鲜有的小阳春行情。从信融大数据中心监测的30个典型城市新房和二手房成交总量规模看：2025年一季度一、二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。

分城市看：本轮小阳春明显的特征是一线恢复的韧性好于二线好于三四线。从监测的30个城市看：一线一季度累计同比正增26%，显著好于二线的5%。三四线因为传统的“返乡置业”爽约，叠加居民购买力疲软，同比不增反降8%。其中本轮小阳春表现最好的是深圳。深圳市场：2025年第一季度，深圳房地产市场呈现显著回暖态势，成交量大幅增长，价格企稳回升，市场信心明显增强。以下是主要数据和分析：1. 成交量大幅增长：总成交量：一季度深圳新建商品住宅和二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7%。新房：网签11735套，同比增加82.1%。二手房：网签14309套，同比增加超50%。3月单月表现：新房网签4161套，同比增加47.0%，环比增长67.5%。二手房成交6078套，创2023年以来新高，环比增长65.3%。其它典型城市大体可以分为以下三类：第一类为短期内热度较高城市，以北京、上海、杭州、成都为代表，二手复苏行情强于新房。第二类为广州、天津、武汉等弱复苏类城市，经历了前期深度调整，步入2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，已修复至去年同期水平。第三类为合肥、南京等增长后劲略显不足。

二、点状回暖是本轮楼市小阳春的显著特征

本轮楼市小阳春呈现的“点状回暖”特征显著，反映出当前市场分化加剧、局部修复的复杂态势。这一现象的形成逻辑、具体表现及未来趋势可从以下几个层面分析：

“点状回暖”的核心特征：一是城市能级分化，高能级城市核心区领涨：如北京海淀、上海前滩、深圳南山等优质板块，因产业集聚、配套成熟吸引改善需求，价格企稳回升；低能级城市持续承压：三四线城市库存高企，部分区域价格阴跌，仅个别规划利好板块（如新城核心）短暂升温。数据佐证：2024年3月，一线城市二手房成交量环比增长约25%，而三四线城市同比仍下降10%-15%。二是产品结构分化，改善型大户型（120㎡以上）、高品质住宅去化加速，部分项目出现“日光”；刚需小户型、远郊楼盘依赖促销去库存，部分城市“以价换量”仍是主流。三是政策驱动差异，核心城市（如杭州、成都）通过“房票安置”“公积金松绑”等精准刺激释放需求；普通城市政策效果边际递减，购房者预期仍偏谨慎。

“点状回暖”的底层逻辑：供需关系重构。需求端：居民资产配置更趋理性，从“普涨预期”转向“抗跌偏好”，资源向稀缺资产集中；人口流动加速“城市内部迁移”，产业强区（如合肥高新区、苏州工业园区）虹吸效应显著。供给端：房企推盘“少而精”，核心地段优质项目占比提升；部分开发商通过“工抵房”“送车位”等变相降价，但核心资产议价能力增强。

三、产品力强等改善类产品受热捧，刚需盘加速“以价换量”

从重点城市2025年一季度热销项目数据来看，典型特征无外乎以下几点：一是产品强，尤其是四代宅等高得房率新规产品入市带动了市场热度稳中有增；二是配套优，一般项目所处区域板块内供应稀缺，加之这类楼盘往往同时拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源，因而使得短期内热度较高。三是价格优势显著的高性价比楼盘，房企往往采取直接降价、或是强渠道营销等策略加速项目去化。值得注意的是，热销楼盘的热销原因并不单一，往往具备了以上一项或是多项特征。

四、对不良资产包尤其工抵房来说，价格弹性是进行分类管理的重要指标

价格弹性是不良资产包（尤其是工抵房）分类管理、科学化债的极为重要的指标之一，它在资产处置、定价策略、市场适应性等方面具有关键作用：价格弹性对资产处置速度的影响：价格弹性衡量的是需求量对价格变化的敏感程度。对于工抵房而言，如果价格弹性较高，即价格的小幅下降能够显著增加需求量，那么通过合理定价可以快速吸引潜在买家，从而加快资产的处置速度。

价格弹性在定价策略中的关键作用：精准定价。了解价格弹性可以帮助管理者制定更加精准的定价策略。对于价格弹性高的工抵房，管理者可以采用灵活的价格调整策略，例如在市场低迷时适当降低价格以吸引买家，或者在市场旺季适当提高价格以获取更高收益。

价格弹性在资金回收效率中的体现：快速回笼资金。不良资产的处置目标之一是快速回笼资金，以减少资金占用成本。价格弹性高的工抵房可以通过灵活定价快速实现销售，从而提高资金回收效率。例如，对于急需资金的管理者来说，优先处置价格弹性高的工抵房可以更快地获得现金流。

总之，要想科学化债，必须深入分析资产包的不同价格弹性，以此为切入口制定更加精准、灵活和高效的资产处置策略，从而实现不良资产价值的最大化和资产处置的高效化。