抢跑是关税战下成功化债纾困的关键

引言：

关税战的全面升级正深刻影响着我国的经济格局，而作为经济重要支柱的房地产行业，其债务化解与纾困进程也不可避免地受到冲击。本文信融君将从债务人与债权人双重视角，系统分析关税战对房地产行业化债纾困的复杂影响，并基于当前政策环境与市场趋势，提出具有可操作性的应对策略。

一、关税战对房地产行业的传导机制分析

当前中美关税战已进入实质性脱钩阶段，美国对中国产品征收的额外关税提升至145%，中国则对美关税提升至125%予以反制。这一重大外部冲击正通过多重渠道影响房地产行业，尤其是正处于深度调整期的房企债务化解进程。从宏观经济传导渠道来看，关税战对我国外贸造成直接冲击。历史经验表明，经济增速每下降1个百分点，房地产销售增速将相应放缓2-3个百分点。尤其值得注意的是，深圳、东莞、厦门、金华等外贸依存度超过100%的城市，其房地产市场受冲击更为明显，这些区域的房企销售回款与偿债能力将面临更大压力。

从市场预期管理维度，关税战的不确定性显著增强了购房者的观望情绪，打乱本轮房地产复苏的进程。房地产作为典型的长周期、高价值资产，其交易活跃度高度依赖经济前景预期。关税战背景下，外贸相关行业从业者的收入预期下降，直接抑制了购房需求。特别是在出口导向型城市，如苏州（外贸依存度98%）、广州、青岛等地，中高端住宅市场的去化速度可能进一步放缓，敢不敢贷成为影响房企通过销售回款来化解债务的关键。

综合来看，关税战对房地产行业化债纾困的影响呈现结构性分化特征：财务稳健的头部房企可能受益于避险资金流入核心城市优质资产及融资成本下降；而高负债、布局集中于外贸型城市的中小房企则面临销售回款放缓与融资难的双重挤压。这种分化将深刻影响债务人和债权人的后续策略选择。

二、债务人（房企）视角：关税战下的债务挑战与纾困路径

房地产企业作为债务化解的主体，在关税战背景下面临更加复杂的局面。一方面，销售端受经济预期转弱影响持续承压，另一方面，2025年房企到期债务规模高达5257亿元，仅第三季度就需偿还1574亿元。这一双重挤压使得房企化债策略必须更加精准和差异化。

资产流动性下降是关键问题。关税战加剧了房地产市场分化，核心城市优质资产（如北京、上海的高端住宅）因避险属性可能价格企稳甚至上涨12，但非核心区域资产流动性大幅降低。据信融研究院数据，2025年一季度全国法拍房挂拍量同比增加1.4%，但成交率仍处低位，反映市场承接力不足。这对依赖资产处置化解债务的房企构成严峻挑战，特别是那些在三四线城市有大量库存的房企，资产变现难度和折价幅度均显著增加。

房企化债纾困的可行路径与策略选择：面对上述挑战，房企需采取差异化纾困策略，根据自身债务结构、资产质量和区域布局特点，选择最适合的化债路径。债务重组与展期仍是主流选择。2025年初，碧桂园宣布境外债务重组计划，目标减少债务最多116亿美元，其中包括将11亿美元股东贷款转换为股份5。这种"削债+转股"组合拳能有效降低杠杆率，但通常伴随苛刻条件（如资产质押、控制权让渡等）。

境内债务方面，房企应积极利用"白名单"机制，争取更多项目纳入银行支持范围。截至2025年1月，房地产行业存量资产纾困盘活基金规模已达200.01亿元，重点支持问题项目盘活和保交付，房企可通过参与此类基金改善局部流动性。资产处置策略需要更加精准。在资产流动性分化的市场环境下，房企应优先处置非核心区域资产，即使需要较大折价（如评估价的60-70%），以快速回笼资金。对于核心城市优质资产，则可采取"以时间换空间"策略，通过经营性物业贷款（利率通常较开发贷低50-100BP）或CMBS/类REITs等证券化工具盘活，而非直接出售。万科等房企近期就通过加快大宗交易和非主营业务退出等方式应对到期债务，这种做法值得借鉴。

在关税战持续的大背景下，房企化债纾困没有放之四海而皆准的方案，必须结合自身实际情况动态调整策略组合。头部房企可借机进行行业整合，通过并购优质低价资产优化布局；中型房企则需在保生存与谋发展之间找到平衡点；而对于已深陷债务危机的小型房企，及时止损、有序退出可能是最理性的选择。

三、债权人视角：供应链与金融机构的风险管理策略

房地产行业的债权人群体主要包括材料供应商、建筑承包商、金融机构和债券投资者等，他们在关税战引发的行业动荡中面临截然不同的风险敞口和回报特征。债权人需要根据债务人的信用质量、抵押品价值和政策支持力度等因素，制定差异化的债权管理策略，以在风险可控的前提下最大化回收价值。

关税战下债权人面临的复合型风险：应收账款违约风险显著上升。抵押资产贬值风险也不容忽视。债务清偿顺序风险在行业下行期尤为突出。随着化债政策推进，不同债权人的法律地位和回收优先级直接影响最终受偿率。一般而言，购房者债权>工程款>抵押贷款>信用贷款>经营性负债>债券。近期政策强调"保交楼"优先，意味着工程款和购房者权益被置于更优先位置。

四、抢跑是关税战下成功化债纾困的关键

关税战最危险的影响是引发市场恐慌，如资本外逃、企业资金链断裂等。近期高层不断强调“天塌不下来”，核心在于稳定市场预期。但实体经济后续的影响还是会逐步显现出来。负作用或早或迟都会到来，那对于当下正在全面出清的房地产行业来说，越早落袋为安越有利。接下来守住现金流，等待春天才是最重要的