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引言
当前全球贸易紧张局势的升级，特朗普政府对中国加征145%的关税并非突发事件，在职业化债人眼里是更深层次结构性问题的表象。这些问题的核心在于全球范围内国与国资产负债表再平衡的剧烈重构。在此背景下，中国经济的韧性、房地产行业的债务风险化解以及未来可能的调整路径，都需要放在这一更宏大的框架下重新审视。
一、所谓的关税战其实质是全球国与国资产负债表的再平衡重构
不可持续的债务与贸易失衡：当前的全球经济体系G2模式是建立在美国过度消费、中国过度储蓄与出口的模式上。但这一模式已难以为继：美国债务问题：美国联邦债务突破40万亿美元，并且近年来一直在不断地提高上限以避免政府关门。此情形难以为继。而另一方面，中国依赖出口：2024年中国对美贸易顺差占其总顺差的35.6%。故特朗普的此次“对等关税”政策不仅针对中国，还涵盖欧盟、东南亚等经济体，迫使全球供应链重组，削弱传统贸易模式。
更具体地说：
过去货币、经济秩序正在快速崩溃，因为现有债务过多，增加债务的速度过快，现有的资本市场和经济依赖这种不可持续的巨额债务支撑。
债务不可持续是因为存在巨大的不平衡：
a) 债务人-借款人（例如美国）欠下太多债务，并且因为他们依赖债务来资助过度消费而继续承担过多债务；
b) 债权人-放贷人（例如中国）已经持有过多债务，并且依赖向借款人-债务人（例如美国）出售商品来维持其经济。这些不平衡带来了巨大的压力，无论如何都需要纠正，而特朗普只是采取了最激进的方式妄想一次解决。
二、关税战下的房地产行业：危机与机遇的双重变奏
在中美关税战不断升级的背景下，房地产行业正站在一个关键的十字路口。作为国民经济的重要支柱，房地产行业既面临着整体经济下滑带来的需求萎缩风险，又可能因政策刺激重新被启用为经济稳定器的作用而迎来新的发展机遇。
1、中美关税战的升级正在通过多重渠道向房地产市场传导压力，形成一条从外贸萎缩到购房需求下降的完整链条。这种宏观经济放缓将不可避免地波及房地产市场需求端。就业与收入效应构成了关税战影响房地产的第一重传导机制。预防性储蓄上升是第二重传导机制。区域分化加剧构成了第三重传导效应。外贸依赖型城市如深圳、苏州、东莞等受到的冲击尤为明显。
综合来看，关税战通过就业收入、消费心理、区域分化等多重因素向房地产市场传导压力。然而，这只是故事的一个方面——政策面的强力回应可能改变这一轨迹，将危机转化为行业重整的机遇。
2、房地产作为经济稳定器的政策逻辑与工具凸显，面对关税战带来的经济下行压力，重新启用房地产行业作为宏观经济稳定器有着深刻的经济逻辑与现实可靠性。房地产的宏观经济支柱地位在危机时期显得尤为突出。
三、区域市场分化更加加剧、化债纾困行业也会更剧烈
此前，信融君在过往公众号的文章里多次提到各行各业内卷都会带来分化的加剧。关税战背景下，这种区域分化会更剧烈，无论是正向投资还是化债纾困操作的难度都会更大，因为多了很多不可忽视的重大变量的加入。
理解这种分化格局对于投资者、开发商和市场参与各方都至关重要。比如：外贸依赖型城市与内需主导型城市、一线核心城市与三四线城市之间已经呈现出截然不同的市场表现和发展前景。外贸依存度成为划分城市房地产风险的首要指标。外贸依存度高的城市会首当其冲地承受关税战的冲击，其房地产市场面临的压力也更为直接和显著。内需主导型城市则展现出更强的韧性。城市群内部的分化同样不容忽视。即使在同一个城市，不同区域、不同类型的房产也面临截然不同的前景。
针对这种波动加剧的市场格局，房地产无论是正向投资还是化债纾困更需要精细化管理和差异化策略，过往成功经验或者思维已不再适用。理解不同城市、不同区域、不同类型房产的差异化表现和前景，将成为决策成功的关键。
