楼市"小阳春"：政策纾困与行业化债背景下的结构性回暖

 

引言

在政策持续发力、行业化债进程加速的背景下，开年楼市"小阳春"行情正呈现出与以往不同的特征——一线城市及部分强二线城市成交回暖明显，但城市间分化加剧；房企在纾困政策支持下加快推盘节奏，但行业整体仍处于债务风险出清阶段；政策红利与市场真实需求的博弈愈发明显。本文信融君将从市场表现、政策纾困、行业化债、城市分化及未来挑战五个维度，深入剖析当前楼市"小阳春"的真实面貌及其背后的深层逻辑。

1.市场回暖：一线城市引领的"小阳春"行情

2025年开年以来，中国房地产市场呈现出明显的止跌回稳态势，尤其在一线城市及部分热点二线城市表现突出。信融研究院监测数据显示：2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州微降0.2%。这一数据印证了市场回暖的趋势，尤其深圳新房价格已连续4个月环比增长，上海则持续环比增加0.6%。

成交量的数据显示市场活跃度显著提升。1-2月，北京二手房网签24355套，同比增加29.7%；上海突破3万套，达到35131套，同比增加68.1%；深圳8231套，同比增加56.84%；广州17564套，同比增长31.9%。新房市场同样表现强劲，深圳1、2月新房住宅合计网签5635套，同比增长116.8%；上海9178套，同比增长70.4%；广州8724套，同比增长57.81%。这些数据表明，一线城市正成为此轮回暖的领头羊。

城市分化是此轮"小阳春"最显著的特征。除一线城市外，杭州、成都等强二线城市表现亮眼。杭州前两月新房网签同比增长35%，二手房成交激增221%；成都土拍市场频现高溢价地块，某地块楼面价达3.17万元/平方米，刷新纪录。相比之下，三线城市仍面临库存压力和价格下行，二手房挂牌量激增，购房者观望情绪浓厚，房价同比降幅达5.9%-8.0%。这种分化反映出市场正在经历结构性调整，资源向核心城市集聚的趋势愈发明显。

2.政策纾困：从"保交楼"到"稳预期"的多维发力

2025年楼市"小阳春"的形成更多的是政策持续发力的市场反馈。自2024年四季度以来，中央和地方密集出台的调控政策，形成了一套涵盖金融、税收、限购、土地等多维度的政策"组合拳"。金融政策是最直接的刺激手段。2024年9月中央政治局会议提出"止跌回稳"目标后，一线城市集体松绑限购、降低首付比例至15%的历史低点。

专项债工具的创新使用为市场注入新动力。2025年政府工作报告提出安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房等。湖南、吉林、浙江等多个省份已发布运用专项债收储的公示信息，广东省率先发行专项债用于收购存量闲置土地。这种"以购代建"模式既缓解了库存压力，又为房企提供了现金流支持，形成良性循环。

"好房子"战略成为政策新焦点。住建部近期组织编制"好房子"建设指南，修订《住宅项目规范》，将住宅层高标准提高到不低于3米。这一举措旨在推动住宅产品迭代升级，满足人民群众从"有没有"到"好不好"的住房需求转变。北京首批按照"好房子"标准设计的项目如招商云璟揽阅，首开去化率达90.43%，显示出市场对高品质住宅的强烈需求，同样的广州也在大力推进第四代住宅建设上新。

总体来看：政策制定者正在"防风险"与"促活力"间寻求平衡，这也将决定"小阳春"能否延续为更持久的市场复苏。需求端需要对首套房利率优惠、契税补贴、限购优化等政策保持一定延续性，防止政策退出过快导致市场波动。但同时又要避免形成新的泡沫风险。

3.行业化债：房企在风险出清中寻求新平衡

今年楼市"小阳春"与以往的显著区别是：它产生的独特背景是房地产行业正处于深度债务调整期。在政策支持下，部分头部房企开始恢复拿地能力，但行业整体仍面临高负债压力，这种矛盾状态深刻影响着当前市场的运行逻辑。

头部房企率先复苏，重启投资拿地。2025年1-2月，TOP100房企权益拿地总额同比增长41.4%，其中绿城中国以122亿元拿地金额位列第三，在杭州单城投入88亿元，溢价率高达46%。保利发展、华润置地等国企稳居销售额榜首，显示出较强的抗风险能力和市场信心。这些房企普遍加快了周转速度，从拿地到开盘周期缩短至四到六个月，以抓住市场回暖窗口加速回款。而问题房企的生存空间被进一步压缩。这种分化加速了行业洗牌，具备良好信用和运营能力的房企将获得更多发展机会，而高杠杆、低效运营的房企则面临淘汰。

行业新平衡正在形成。市场规模从峰值回落但趋于稳定；行业集中度提高，资源向头部房企聚集；产品力取代金融杠杆成为核心竞争力；政策调控更加精准，避免大起大落。2025年可能是这一新平衡的起点之年，"小阳春"行情既是对政策效果的检验，也是行业适应新环境的首次压力测试。

4.城市分化：资源集聚与人口流动下的多维裂变

本轮楼市"小阳春"最显著的特征是城市间的剧烈分化。这种分化不仅体现在成交数据上，更反映了中国经济空间重构的深层趋势——人口、资本、产业等资源加速向核心城市群集聚，而普通城市则面临增长动能不足的挑战。

一线城市凭借资源优势和市场韧性，成为此轮回暖的引领者。强二线城市如杭州、成都、南京等也展现出较强的市场活力。比如：杭州凭借人工智能和机器人产业爆红，吸引部分外地人购房，二手房签约量超过去年国庆后高点。弱二线及三线城市则面临截然不同的市场环境。南昌、银川作为弱二线代表，虽然今年春节后成交量容易超过去年四季度，但远弱于一线和强二线城市；廊坊作为三线城市代表，二手房签约量仍低于去年国庆后高点，房价未来几个月仍难以止跌。板块分化同样显著存在于城市内部。以广州为例，广州中心区改善盘销售较热，部分板块存在供应缺口，而郊区房源则加大促销。这种分化反映出购房者越来越看重地段价值和生活配套，单纯的价格优势已难以打动日益理性的买家。

地产行业正在进入新平衡周期，全年商品房销售有望稳中有升。但这一平衡将是结构性的，城市间的差距可能进一步扩大。对于市场参与者而言，准确判断不同城市的发展潜力，避免"虚假繁荣陷阱"，将成为穿越周期的关键能力。