两会话房产

引言

2025年全国两会如期召开，房地产作为国民经济的重要支柱产业，再次成为政策关注的焦点。此次两会报告中，房地产相关表述达到300余字，是近年来篇幅最长的一次，足见中央对房地产行业的重视程度。报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并强调通过“因城施策”优化政策、推进城市更新、盘活存量资源等措施，促进房地产市场的健康发展。与此同时，房地产行业的债务风险化解和纾困工作也被提上重要议程。本期信融君将分析全国两会对房地产的表述，探讨其对行业化债纾困的影响，并展望未来房地产市场的政策方向。

1.全国两会对房地产的表述

“止跌回稳”成为政策核心目标：政府工作报告明确指出，2025年房地产政策的重点是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。这一表述相较于2024年的“化解房地产风险”更为积极。报告指出，要通过优化城市空间结构、盘活存量用地和商办用房、推进收购存量商品房等措施，实现房地产市场的供需平衡。表明政府将房地产市场的稳定视为经济复苏的重要抓手。为实现“止跌回稳”目标，报告也提出了一系列政策工具，包括：适度宽松的货币政策：包括适时降准降息，保持流动性充裕，以降低居民购房成本，激发购房需求。

专项债支持：2025年地方政府专项债额度增加至4.4万亿元，重点用于土地收储和收购存量商品房，为市场提供更多有效供给。城市更新与城中村改造：通过加力实施城中村和危旧房改造，释放刚性和改善性住房需求潜力。

因城施策与需求释放：报告还强调“因城施策调减限制性措施”，旨在通过优化限购、限贷等政策，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。例如，多地已出台公积金政策优化措施，降低首付比例、延长贷款期限等，以提振购房需求。

城市更新与存量资源盘活：城市更新和存量资源盘活成为政策重点。报告提出“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”，并计划通过专项债券支持土地收储和存量商品房收购。例如，广东省已率先发行专项债券用于收购存量土地，为其他地区提供了样板。

建设“好房子”与高质量发展：“好房子”概念首次写入政府工作报告，强调建设安全、舒适、绿色、智慧的住房，以满足人民群众对高品质居住的需求。这一方向将推动房地产行业向高质量发展转型。 

2.对行业化债纾困的影响

房企债务风险的现状：自2021年以来，房地产行业经历了深度调整，百强房企中已有46家暴雷，行业债务风险持续暴露。2024年房企债券到期规模达4828亿元，而发行规模仅为2158亿元，债务压力巨大。

化债纾困的主要难点：资金链紧张：房企融资渠道受限，流动性压力持续加大。库存高企：截至2024年末，新房待售面积约7.5亿平方米，未开工土地达53亿平方米，库存去化压力巨大。市场信心不足：购房者观望情绪浓厚，需求端复苏缓慢。

3.化债纾困的着力点

融资协调机制与“白名单”项目：金融监管总局局长李云泽在两会期间透露，房地产融资协调机制已审批贷款超过6万亿元，支持了1500万套住房的建设交付。这一机制通过“白名单”项目扩围增效，为房企提供了稳定的融资渠道，有助于缓解资金压力。

专项债券与存量资产盘活：政府工作报告提出安排4.4万亿元专项债券，重点用于土地收储和存量商品房收购。这一举措不仅有助于去库存，还能通过盘活存量资产为房企提供现金流支持。例如，北京、广东等地已启动存量土地和商品房的收储工作。

债务重组与风险化解：2025年开年，多家房企积极推动债务重组。例如，万科通过展期和担保等方式化解债务风险，碧桂园也与银行达成债务重组共识。这些举措表明，政策支持下的债务重组将成为房企纾困的重要途径。

4.未来展望

政策方向：稳市场与促转型并重。未来，房地产政策将继续围绕“稳市场”和“促转型”两大目标展开。一方面，通过优化政策、盘活存量资源稳定市场；另一方面，推动行业向高质量发展转型，建设“好房子”以满足多样化需求。

行业趋势：高质量发展与新模式构建。随着政策的深入推进，房地产行业将逐步从规模扩张转向高质量发展。城市更新、存量资源盘活、保障性住房建设等将成为行业发展的新动力。同时，房地产发展新模式的构建也将加速，推动行业向更加健康、可持续的方向发展。