首家！融创境内债重组获通过

1.新年伊始，各大房企化债都有新动作

1月21日晚间，融创中国发布公告称，公司境内公司债券及供应链资产支持专项计划的重组方案，已全部经相关债券持有人会议审议通过。这意味着，融创154亿元的境内债务整体重组宣告成功，成为行业第一家实现境内债市场化重组的房企。此前，上市房企对境内债的处理方式多为增信展期。融创是第一个真正意义上完成境内债重组的房企，对行业推进债务重组具有一定的借鉴意义，越来越多的出险房企在化债时，选择借鉴融创的方案。

不仅是融创，近段时间以来，多家房企的化债工作都在提速，包括融创、龙光、碧桂园等在内的10余家房企，相继公布了债务重组方面的最新进展。境外债务重组方面，龙光、碧桂园先后披露了重组方案最新进展，并与债务委员会和部分境外债权人达成一致。

从具体方案看，过去房企债务重组以展期为主，虽有部分房企提供债转股等多元重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，房企化债策略，正从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。

比如1月9日，碧桂园发布公告称，公司境外债务重组提案的关键条款，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，如果该重组提案得以落实，将使公司实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元；包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本。

1月6日，龙光集团宣布，已就境外债整体重组方案的条款与若干境外债权人达成一致，整体重组方案将涉及注销境外债务，以换取各境外债权人有权选择包括现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据等多个选项。

信融君认为，折价回购、债转股等方式能从源头减少债务，有助于企业走出债务危机，可为房企争取恢复流动性的时间，换取未来价值回升以及偿还债务的空间。

2.2025年地产化债依然任重道远

债务压力依然较大：2025年房企面临较大的偿债压力，债务到期规模达5257亿元，第三季度是偿债高峰。尽管部分房企已通过债务重组、展期等方式缓解短期债务压力，但整体债务规模仍较高，且销售疲软、市场信心不足等因素导致部分房企仍面临财务困境。

化债方式更加多元：从债务展期转向削债，成为房企化债的新趋势。例如，融创中国在2024年11月底公布的境内债券二次重组方案中，计划通过现金要约收购、债转股票、以资抵债等方式实现削债。此外，部分房企还通过折价赎回债券、强制转股等方式直接削减债务。

3.化债中不可忽视的市场变化与应对策略

市场变化：第四代住宅的出现对存量房和工抵房带来压力。以广州南沙招商林屿境为例，其作为全国首个第四代住宅项目，吸引了大量关注，以其为代表的第四代住宅产品优势毫无疑问地会导致存量房和工抵房的竞争力下降。信融君之前分析过新规产品（140%的得房率）对存量房形成的背刺效应，如果后续地块都用此类产品，受威胁最大的就是这些陈旧的工抵房，就以招商这个盘为例，我们分析分析新规产品相对于旧规存量房竞品存在多大的优势。

通过对三个户型的对比分析，整体计算下来，第四代住宅实收价格相当于折让75折，甚至更多！在房地产市场整体仍面临需求不足、资产价格下降等问题，特别是在三四五线城市，市场以及行业本身的变革正使得资产处置难度正在加大。

应对策略：

思危：房企需正视当前面临的债务风险和市场压力，认识到危机的长期性和复杂性，主动去消减债务。

思远：在化债过程中，要注重长期规划，避免短期行为。例如，通过优化债务结构、刮骨疗伤为未来的可持续发展奠定基础。

思变：积极转变经营策略，如加强债务分类管理、寻求专业机构支持、推动产品创新等，以适应市场变化。

总之，2025年房地产行业的化债之路仍面临诸多挑战，但政策支持和市场调整也为房企提供了新的机遇。房企需在思危、思远、思变中寻找突破，以实现可持续发展。