万科 大溃败？

昨天（1月16日）关于总裁的留置疑云又一次将万科送上了热搜！

过去的2024年，万科或许真的体会到了“活下去”的艰难。四年时间，业绩跌去65%：从2020年的7000亿峰值跌落到2024年的不足2500亿。更为关键的是，如今的万科被舆论缠身，一波未平，一波又起。对于已经到来的2025年，不确定性可能更大。真正的生死战可能才刚刚拉开序幕！本文信融君将从多个方面分析万科当前的财务状况、市场表现和应对措施，以评估其暴雷的可能性。

图表：万科历年合约销售金额走势（亿元）

一、万科目前面临的压力主要体现在以下几个方面：

债务压力飙升：短期债务规模大，据信融大数据统计：截至2024年9月30日，万科企业的短期债务从截至2023年底的620亿元飙升至1168亿元，而公司现金流仅为797.45亿元，无法覆盖其短期债务，现金短债比仅为0.66，这表明公司在短期偿债能力上存在严重不足。而2025年又恰恰是其偿债高峰期：据信融大数据统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。

其中，2025年一季度是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。这也是引发近期万科债权大跌的导火索！1月9日，多只万科境内债走低，“22万科02”跌超15%，“22万科06”跌超6%；1月10日，下跌势头持续，其中“21万科06”价格跌至57元人民币的纪录新低。美元债方面，1月8日盘中，万科2027年11月到期美元债势创去年4月12日以来最大跌幅。债券波动事关万科债券兑付的信心，也进一步指向其偿债压力。

业绩下滑严重：首先是其营收与利润双降。2024年前三季度，万科实现营收2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润亏损179.43亿元，同比下降231.7%。造成亏损的主要原因之一是开发业务的结算规模和毛利率下滑，同时公司加大计提资产减值准备。销售表现不佳：2024年前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。销售回款是房企自有资金最主要来源，业绩下滑让万科面临更大的挑战。虽然9月26日中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”，相关部门及地方积极落实政策，但一系列利好从政策端传导到实际销售端需要一个过程。

融资难度增加：评级下调影响。评级下调使得万科在国际资本市场融资成本上升。资金调配能力受考验：2025年是万科的“偿债高峰年”，集中到期的大额债务考验其资金调配能力。虽然万科账上货币资金规模较大，但扣除预售监管资金后实际可用资金有限，销售回款不足可能进一步加剧流动性紧张。

二、积极因素

虽然面临较大的偿债压力，但在政策全面转向之后，信融君认为：上层放任其暴雷的可能性相对较小，而万科本身也具备一些积极因素：

债务展期获得通过：万科子公司一笔20.4亿元的保险资管债权投资计划到期日已调整至2026年12月31日，获得展期，这为公司缓解了短期偿债压力，也显示出债权方对其的支持和信心。

政策有望进一步支持：2024年9月26日中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”，相关部门及地方积极落实政策，房地产市场出现积极变化，如去年10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长。在一系列政策措施作用下，中国房地产市场信心得到有效提振，呈现出止跌回稳的积极势头，这有助于万科改善销售回款，增强偿债能力。

资产处置加速：2024年以来，万科加大了资产处置力度，陆续处置了上海七宝万科广场50%股权，深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等。仅2024年上半年，万科通过出售商业地产项目就回笼资金93.4亿元，坚决地对资产进行“断舍离”操作为公司提供了部分偿债资金的及时雨。

融资渠道：万科在境内融资方面依然维持良好的信誉，2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科还通过多种方式筹集资金，如近期其控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并完成提款，贷款金额10.8亿元。

三、结论：2025年万科才真正进入暴风的中心

恒大、碧桂园等一众头部房企的爆雷，用事实证明“大而不倒”是个伪命题。在万科之前，已经有很多企业看到了试题，但至今还没有哪家企业顺利找到答案，万科现在已经开始专心解题，但肯定不会那么容易，难度大小不用想也知道，到现在也是在慢慢摸索，没找到一个确定的方向和有效的方式。宏观经济有压力，行业阵痛有惯性，企业经营的惯性更大，即使宏观向上，行业向好，也未必能反馈在每一个个体身上。

综合来看，如果说2024年是风波的时点，那么2025年万科才真正进入暴风的中心，2025年才是真正考验万科的时候。万科事件对我们的启示：市场环境的复杂性和不确定性仍然存在，我们债权债务人需要继续保持警觉，持续进行战略调整，以应对未来的市场变化，当断不断，反受其乱！最后作为行业内的一分子也衷心希望万科有好消息传出，希望万科最后一个交卷能交出令各方债权人满意的答卷。