100还10块？碧桂园摊牌了

一、碧桂园境外债重组方案千呼万唤始出来

1月9日晚，曾经的宇宙第一房企碧桂园，公布了其境外债重组方案。按其最新公布，截至2023年底，碧桂园境外债总额约为164亿美元（约合1202亿人民币）。境外债重组方案通过五个方式去削债：

方式1：现金回购，但最少要削减90%的本金。意思就是：你可以马上拿到钱，但欠100块最多还10块；一来一回，直接折损90%，就问你肉不肉痛？

方式2：强制性可转换债券，即100%股权化。债券直接转换为股权，债主变股东，且转股日要到3.5年后。

方式3：强制性可转换债券+替换部分新债券，实现67%股权化。一部分债转股，但转股日要到7.5年后；一部分替换成新发放的债券或者贷款，总之就是要展期。

方式4：替换新债券/贷款，但本金要削减35%，而且到期日要延长到9.5年后。100块变65，而且要9.5年后才还……

方式5：本金一分不减，全数替换为新债券/融资，但到期日要到11.5年后。

方案一公布，立马引起了市场强烈反响：牛逼！这哪里是重组，等于明抢！

二、融创最先通过四个途径大幅度削债给行业提供了先行范式

相比于碧桂园的重组方案，融创的重整方案似乎更近人情。融创早前公布的重组方案中：其为155亿元境内债展期给债权人提供了四种选项：折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。具体如下：

折价回购：拟以不超过8亿元现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元。

债转股：债权人可选择将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8-10港元/股，转股份额大约3亿股-4亿股，预计化债约20亿-30亿元。

以资抵债：计划成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20亿-30亿元，四年内兑付完毕。

留债展期：债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。

尽管这一展期方案并不那么友好，但融创仍然获得了不少债权人的支持，其削债方式也成为了行业的范式，引来更多房企纷纷效仿，如龙光近期提供的境外债重组方案也给出了现金支付、短期票据、强制可转债和长期票据四种方式。

三、2025房企削债、化债压力更重、越到后期可能对债权人越不友好

2025年，房企仍将面临较高的债务压力。据信融研究院统计，2025年债务到期规模达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。多数房企坦陈资金紧张，除了保交楼之外，削债、化债成为当前最大的工作。2023年以来，房企削债力度明显加强，如融创推出的境内债二次展期方案削债比例超过50%，旭辉计划将68.6亿美元的境外存量债削减至少33亿美元，龙光境外债削债比例更是大胆，拟削减债务超过七成。金科股份则积极推进破产重整，目前已与20余家财务投资人签约，累计签约财务投资部分的募集资金达18.72亿元，达成重整协议要求，实现满额签约。但从现实情况看，2025年仍将是房企的偿债高峰期，基本面若无反转，房企削债力度或将有增无减。

2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，存在较大缺口，不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。未能“借新还旧”而采取“以时间换空间”的方式进行债务重组，是势在必行的。事实上，经过近几年的市场教育，不少债权人对房企出险这件事已经看得相对平淡，他们更关注的是房企是否会拿出有诚意的重组方案。但是越到后期对债权人的处境越发不利，碧桂园的这份境外债重组方案也是拖了两年之久，境内债还遥遥无期。

四、万科也雷声滚滚

近期万科2027年到期美元债创8个月以来最大跌幅，其债券兑付问题再次引发市场关注。对于2025年将要到期的公开债务，万科方面表示会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金。经营端方面，据信融君大数据统计，万科2024年1-12月累计实现销售面积1810.7万平方米，销售额2460.2亿元。考虑到万科2025年到期的资本市场债务有所增加，加之公司销售额和现金流生成降低，万科今年在公司运营方面仍面临一定压力。

信融君认为，未来楼市恢复仍面临诸多挑战，企业应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。例如，积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可有效进行债务消减！另一方面，作为债权人还是要有债务分类管理、抢跑意识，否则，越到后期越遥遥无期越被动！