一体两面 两难自解——信融化债2.0业务介绍

一、2025是债牛年——在发展中化债，先立后破

面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。本轮地产行业调整自2020年开始，中央政府对房地产行业进行了一系列的融资限制，令依赖卖楼回笼资金再投资的发展商资金压力持续增加，到2021年下半年，以恒大率先暴雷为标志，市场进入深度调整，负债水平高的房企进入连环暴雷的困境。 形成了巨额的地产相关联的债务待化解纾困。中央政治局会议首提双宽松——宽财政、宽货币。在这一政策指引下，相信2025年的重点将会是境内债重组，以及怎么样盘活土地、存量房等。期待国家的十二万亿化债提振政策进一步细化后，能帮助地方政府及房地产开发商盘活存量，改善营运。2025是债牛年——在发展中化债，先立后破也是最新的中央经济会议指示。

二、融创是本轮债务重组“第一个吃螃蟹的人”

化债之路本身就是各方利益的博弈，过去两年，信融担当起中间的桥梁，为经营不善或出现财困的公司及利益相关者提供综合全面服务，协助多家企业进行债务重组。一路走来，信融认为：能够成功通过重组度过困境的企业，最重要的取决于房地产实控人及高管重组的决心，其次是实控人及企业的自身资源相对优厚，以及如何获得绝大部分债权人的理解和支持。

以融创中国为例，去年十一月，融创中国发布公告，境外债务重组各项条件已获满足，成为最早一家完成境外债重组的大型房企。11月14日，融创中国公布，鉴于整体经营现状，附属的融创房地产计划为债券持有人提供整体债务重组初步方案，包括现金要约收购、股票或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期4个选项。但与上轮境内债展期不同，今次债务重组重点在于“削债”，被媒体形容为“第一个吃螃蟹的人”。重组条款对债权人而言逐渐不友好，是由市场、产业和环境以及企业债偿资源没有改善或继续恶化决定的。绝大部分债权人能清晰意识到，有条件合理地完成重组，清偿率一定大于清盘和清算的回收率。

对于债权违约企业，处于不同阶段（流动性高度紧张、资金链断裂、面临海外清盘和已被清盘），政策的效果亦会很大不同。而具体是处在什么位置，匹配什么样的重组方案，这就是我们信融作为公允第三方的专业价值所在。本期就重点介绍信融在企业债务重组过程中的经验和案例，也即信融化债2.0服务。

三、信融化债2.0：“债权→股权→（物权）→回现” 之债转股全周期操盘运营化债服务介绍

信融化债2.0服务主要为较大债权金额的客户将债权转化为尚有剩余价值的不良项目的股权，并通过重组盘活项目，使项目的物权达到可租售经营的安全物权，最终将该安全物权按约定股权分配给客户或进行经营回现给原债权客户。使“一体两面”的债权债务关系在信融的操盘下实现“两难自解”。因此该阶段的化债服务有以下几个特点：

1.客户的债权金额较大，开发商不能提供足够的现有的安全房源工抵。
2.开发商存在通过政策调整或导入资金启动或操盘改良等途径转化出安全物权的项目。
3.债权人缺乏不良项目重组盘活的能力。
信融基石依托多年的不良房地产项目的重组盘活操盘经验，通过项目的重组盘活，既为债务人实现债务清偿，也为债权人收回投入成本甚至实现盈利，达到多赢，两难自解。

操作案例：某工程总包的化债

客户向开发商借款、工程垫资总金额超过3亿元。
开发商已销售该项目的部分物业，但销售款已他用，开发商因无法支付工程款及继续建设项目至竣工验收，导致交楼逾期。政府已监管项目并催促该工程总包续建项目至竣验交楼，但工程总包因开发商拖欠资金已无资金续建，而且缺乏与开发商谈判重组盘活项目的经验和能力。
经与客户深度沟通，清晰了客户所面临的以上诸多问题，信融基石以项目“重组操盘”角色、用债转股模式参与解题：

1.对该房地产项目进行梳理，明确存在的风险。重点是明确债权债务情况、摸清债权人各方核心诉求。
2.代表总包与各方进行深入沟通和专业谈判，推动可行性方案最终落地执行。
3.搭建项目重组股权架构。
4.协助筹集项目所需的启动资金。
5.推动项目至现楼状态，制定剩余未售房源的快销计划。
6.按约定回现后，即完成股权退出。

附：债转股-重整盘活化债模式的全程服务内容

四、化债3.0：破产重整

除了上述作为“重组操盘手”角色的化债2.0业务之外，信融还有化债3.0，即：房地产项目公司破产重整。下一期我们将重点针对这一业务做详细分解，敬请期待！