新政满月 成绩亮眼

一、一线城市明显回暖，二三线城市成交放量

9月底以来，包括降准、降息、降首付、降存量房贷利率等一系列楼市利好政策先后发布，同时一线城市也先后调整限购政策。新政实施至今已满一个月，多地商品房销售数据和房价数据出现积极变化，有些城市的成交量甚至出现了翻倍式增长。月末，多个机构也发布了10月一线城市住宅成交数据。从数据来看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房地产市场回暖明显，二三线城市中，成交也普遍有所好转。

北京：二手房成交量上升明显
据信融大数据统计显示：截至10月27日，北京二手房住宅网签量已达到13156套，预计全月网签量将创下近19个月来的新高。

上海：楼市新政组合发力 市场持续升温
同样，在上海楼市新政实施四周以来，政策效应逐步显现。信融大数据统计显示：截至10月26日，10月份上海二手房成交总量已突破2万套，比9月同期上涨52.3%。

广州：一手住宅十月网签同比增长四成多
新政实施以来，广州楼市成交活跃。信融大数据统计显示：截至10月27日，全市新建商品房网签108.32万平方米，比去年同期增加33.3%，环比9月全月商品房网签增加45.5%。

深圳：房地产新政效果显著
自9月29日深圳发布房地产新政后，市场反响热烈。新房方面，据信融大数据的统计：截至10月27日，全市新房累计认购量达10405套。业内人士表示，此次深圳楼市利好政策与此前相比，对楼市成交刺激效果更佳、持续性更强，预计政策效果能够持续至今年年底。

二、筑底看量，量在价先

从结果数据看，市场对本来救市政策的反应是积极的，那是否可以得出市场已经“筑底回稳”呢？今年上半年也有一次政策带来的“量”的反弹，其实“熊市”中经常有阶段性的“反弹”，每次大家以为市场回暖，接下来都是以又一次“希望”破灭而落空，原因还是政策支持下量价配合问题。没有成交就没有底部。

熊市成交量的规律，即“阴跌下降，间歇反弹”，之所以量的间歇式反弹，因为时间积蓄了的购买力，因某些政策而释放，但不改熊市量的萎缩本色。

牛市成交量的规律，与熊市刚好相反，间歇式的成交量突然下跌，正是为成交量不断地上升，积蓄购买力。

所以成交量的突然上升和下降，不构成牛熊的转换，只有持续的成交量趋势才是。

三、刚需筑底，投资做市 

后市能走多远，还要看市场上买方的两股力量释放程度。首先要搞清楚目前市场到底是谁在买房？其一，是“房子是用来住的”刚需买家；其二，是“房子是用来投资的”价值投资者！市场恢复过程中会逐渐进入第二阶段：分化差异、告别总体，进入个盘。前面几篇信融君的文章也多次提过：目前阶段，讲房地产总体市场已经没有意义，什么总人口下降、什么总量过剩和烂尾楼风险，这些总体性特征不能作为市场参与的预判依据。事实上，房地产从来就不是一个总体市场，本质上就是分化的市场：城市与城市的差异，城市内部不同板块的差异，同一板块不同楼盘的差异等等。未来1～3个月的市场表现尤为关键，这主要取决于政策是否进一步加码，比如即将召开的人大会会不会从财政政策上进一步笃实回暖的基础，地方层面跟进落实取消豪宅税、减免契税、购房落户等新措施的力度和决心，中长期看，地产走势将更依赖经济基本面支撑，尤其是收入和就业的恢复情况。后续，信融君也会持续关注市场变化，及时在公众号上作出回应，敬请留意！