黄金周 楼市关键字——爆！

这个国庆前后，全国上上下下热烈讨论的话题就是我们的股市和楼市。节前几天，政策刺激下，股市暴动屡屡跳空高开，集合竞价阶段大盘就猛拉10个点，再现千股涨停。股民急哄哄，已经不是考虑买哪只票了，而是根本买不到。而和股市一样火爆的，还有我们的楼市。整个黄金周，不管数据有没水分，从销售端传回的捷报就一个字——爆。

一、节前股市暴动是整个社会资产负债表底部修复的强烈反应

经过三年多的加杠杆打压，整个社会、家庭的资产负债表失衡严重，迫切需要进行底部修复。因此出现了本轮股票市场的剧烈反弹。回看本轮股市快速重估的直接驱动因素有三：

（1）9月下旬一系列宏观经济政策叠加出台，直指消费、房地产、信贷等当前宏观面三大关键环节，短期增长预期逆转；

（2）稳定资本市场被当作本轮稳增长重要手段之一，显示出政策对于它的资源配置、预期引导功能的重视，这有利于风险资产的溢价；资本市场上行所带来的财富效应亦有助于居民消费回暖，尤其是国庆黄金周的房市带动作用；

（3）海外“降息+不衰退”的组合出现，历史经验显示这一组合有利于新兴市场快速复苏。

二、国庆房市，关键词——爆

从看房数据看，整个国庆黄金周爆了，信融君整个国庆一直在各大售楼部踩盘调研，从开发商和销售传出的数据来看，此次黄金周似乎是2018年以来最火爆的一个国庆黄金周。其中，一线城市似乎更为热烈。

以广州和深圳表现为例。广州方面，开发商有超额完成销售任务的，有提前完成国庆销售任务的，也有通知全线涨价的，主流开发商都纷纷发布战绩，刚需盘和豪宅成交明显。比如黄埔新城的某个楼盘宣称成交185套，中海亚运城传出近200套的成交数据，万科理想花地·朗庭超过150套，西派天河序收金约8亿元，越秀观樾成交额约15亿元，保利天瑞成交额超9.32亿元，贝壳广州的渠道，在十一也累计认购超过3100套。买房群内出现挂盘很久的二手房成交消息。（来源：各媒体宣传海报）

又比如深圳方面的表现。新房单日成交2000套的消息刷了屏，开发商的喜报在新政首日就集中显示，当日销售十多套，甚至二十多套。虽然数据未必没有水分，但从一些中介在售楼处现场直播的实况来看，本地不少新房的售楼处确实表现出了人山人海。有的项目，销售接待不过来，让客户先到样板间自行了解项目；有的项目销售接待，介绍得声音都沙哑；有的项目节后第一天获批预售，登记客户超出了项目开盘数，大概率需要重启摇号程序，还有一些核心区或者核心地段的新房剩余的房源已经不多。在社交平台上也能看到一些踩着节点上车的业主，发表上车后的心态。另一方面，二手房也活跃了不少。有业主反馈自己挂了很久的老破小开始有人看房，也有计划买房的网友在国庆假期的最后一天看了福田的老破小后发帖感慨房价依旧很贵，也有选择了龙华上塘地铁站附近小区的业主表示不知道决定是否做对了。（来源：网络媒体）

广州和深圳的楼市，冷暖切换，似乎就在一夜之间。总的来说，政策所带来的情绪价值，切切实实投射到了大家的看房行为。楼市、股市也承包了整个国庆假期的热搜，即使最终数据表现有水分，但市场确实要比“5.17”那一轮政策带来的销售热潮更明显。

三、未来趋势——无差别修复阶段是资产去伪存真的好时机 

资产负债表的修复大致经历两个阶段：第一阶段底部无差别的修复行情，第二阶段资产分化，去伪存真。对于未来的两个季度来说，有两个数据较为关键：一是10月中下旬的地产销售数据。二是年末对于明年经济增长的部署，它会对于中期复合增长率的预期形成引导。明年实际GDP目标如果延续今年的“5%左右”，则主流预期对于明年增长速度可能存在低估。同时，要延续5%左右的趋势增速，则需要在终端需求领域形成进一步修复性的驱动，比如居民消费、保障房或部分基建领域、制造业领域。

不确定性也值得提前关注。底部资产负债表修复的特征是市场认知一致性较强，这样可能带来部分资产一定程度的非理性估值，不排除引发后期政策警惕和市场预期纠偏（可能会收回政策或者暗中窗口指导政策应用，这些在以往周期中都出现过），在此信融君建议趁着本轮底部无差别修复行情的展开，需要认真梳理自己手里的资产，去伪存真，轻装上阵地迎接下一轮周期。