中秋楼市不温不火 后市政策预期增强

一、中秋楼市不温不火，整体平淡

9月，楼市进入传统的“金九银十”营销旺季，多地售楼处营销力度加大，但从市场表现来看，仅核心区楼盘到访量较节前有所增加，冷热分化现象仍在加剧，整体市场表现仍较平淡。

从新房市场表现来看，中秋假期期间，房企积极去化现有库存。但受“台风”“出游”等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，据信融大数据统计：今年中秋假期期间（9.15~9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约30%。

图：2019—2024年中秋假期25个代表城市新房日均成交面积

表：2024年中秋假期（9.15~9.17）代表城市新建商品住宅成交情况（万㎡）

新房方面，今年中秋假期期间，上海豪宅仍保持较高关注度，但在台风影响下整体市场表现一般，广州、杭州、成都、天津核心区项目到访量尚可，深圳、苏州、南京等地假期期间表现相对平淡，短期客户观望情绪较重。

二手房方面，中秋假期期间，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长。其中北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在，尤其是一些“老破小”房源，价格降至心理预期后，刚需客户逐渐入市。

二、金融领先指标未触底前，地产难言底部

8月，最新金融数据公布了。没有悬念，总体数据继续走弱。大家都知道金融和地产不分家。与地产密切相关的大致包括了M1增速、M2增速减去GDP增速、一年期国债收益率、房贷利率减去国债收益率的利差、首套房贷利率、房地产贷款占比、居民杠杆率，还有股价指数等等，其中最最关键的还是M1、M2和房贷利率等关键性指标，我们来看看最近的几个指标表现：

M1增速：8月广义货币（M2），同比增长6.3%，增速与上月持平。狭义货币（M1），同比下降7.3%，降幅较上月扩大0.7个百分点。社融，同比增长8.1%，增速较上月收窄0.1个百分点。最关键M1，史上罕见的连跌五个月，且跌幅呈现扩大之势，这也就意味着，企业部门争相存定期存款，不愿扩大再生产，形成了“资金黑洞”，活钱变死钱！历史上，M1基本上是没有出现过负增长的，M1出现负增长意味着企事业单位，尤其是企业部门，它的活钱比较少。企业不愿意在近期进行投资，不愿意进行扩大再生产。这个反映出目前实体经济投资和支出花钱意愿非常低迷。那我们就可以理解为什么当前的经济面差，股市最近也是很差的，楼市就更不用说了。

M2流动性：M2增速8月份是6.3%，与7月持平，而3月份时还高达8.3%。近期的高点是在2023年的2月份，最高峰是12.9%，一直往下走。目前就走到当前，都快腰斩了。M2的增速减去名义GDP的增速，大致可以衡量货币放水的多少也即我们常说的流动性。今年5月份的差额是3.4%左右，就是M2增速减去名义GDP增速还是正值。就这个水量，放的水。除了满足实体经济需要之外，还有结余，结余的差额是3.4%。但是这个结余的幅度也是在逐步收窄的，结余的最高峰也是在2023年的2月份。主要就是供给侧改革为了抑制楼市。

个人房贷利率：8月份全国房贷利率继续下降，降至3.35%。主要就是517新政，对于房贷利率调降得比较多，且各地很快落实。4月份的时候还是3.57%。这个利率也是过去几年逐步往下移的，尤其是在调控放松之后。在调控高峰期的时候，2021年9月份，利率最高是5.74%。之后整个调控放松了，加上降息降准，利率重心下移；所以导致房贷利率往下走。所以目前贷款，相比前几年确实是非常划算的了。

三、后市政策干预预期增强 

展望未来，政策层面，随着外围美联储的降息新一轮宽松周期来临，国内的政策操作空间更大。每年9月底是楼市政策密集出台期，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间，同时各地购房补贴力度有望进一步加大，但后续市场信心能否恢复，是个未知之数。