一线也非保险箱 行业分化加速加剧

一、年初观点回顾——分化是今年的主旋律

关注信融朋友圈或者参加过信融私家沙龙的朋友就知道，年初信融研究院做过《2024年系列展望之一：整体宏观面总结展望》。当时明确提出几个观点：1，经济修复漫长：未来经济的修复或者房地产行业供求的修复是一个漫长的过程，这个过程可能要3—5年时间，形态上整体呈L型修复。本质上是地产与金融脱钩断链之后全社会资产负债表的再平衡过程；2，地产行业加剧分化：分化是未来整个社会的基本国情。具体到地产行业会出现城市、企业主体、市场板块等三大分化特征。劣质资产踩踏效应凸显！加速对存量资产的出清，先跑为敬方是上策！

二、行业“期中考”成绩乏善可陈，预期会迎来更多利好政策

近期，上市房企的中报陆续披露，行业“期中考”成绩落定。成绩依然乏善可陈。绝大部分的房企难逃营收及利润双降的局面。据信融大数据统计：2024年上半年，房企的日子依然不好过。上半年百强房企操盘金额仍在下降，同比降幅高达39.5%。就连头部国央企，也难逃业绩下行。从刚刚公布的前八月百强销售业绩看，依然没有明显改观，不论是前十还是百强口径都是业绩大幅下降。

三、四大一线城市也非保险箱，选城市选板块需要专业专家指引

过往大家经常说的四大一线城市维度高，房子价值肯定不愁，可以闭眼入的观点如今也不适应。四大一线城市随着价格的回调（跌回五年前），伴随政策供需两侧的持续发力，激发起来的有效需求支撑力度看清了谁才是真正的“王中王”。北京、上海率先有企稳迹象，深圳、广州还在泥潭里苦苦挣扎。

北京——同比增长31%！9月1日，根据北京住建委官网最新的网签数据显示：8月份北京二手房网签数量为14363套，环比下跌7.8%，同比上涨31%。6月26日，北京官宣落地“517”政策，降首付、降利率等多重优化举措带动市场增温。今年前8个月的二手房网签量走势，呈现出了6月、7月份逆势上涨的趋势。虽然8月二手房成交量相较于7月回落了1000多套，但也是今年以来成交量第三高的月份。    

北京的购买实力毋庸置疑，居民杠杆率也是一线城市最低，甚至低于全国平均水平！价格的回调激发起更多的刚需出手，北京的底气还是很足的。

深圳——环比跌幅13.3%！8月深圳二手房录得量为4663套，环比跌幅13.3%。而4663套是近6个月的最低录得量，仅高于1月与2月的录得量。但与去年同期相比，网签量上升49.7%，市场活跃度仍处于较低水平，深圳市场是受到经营贷等金融衍生品渗透最深的一线城市，故与金融行业形成背刺的局面，螺旋下降且还没到底。

上海——同比增长18%！截至8月31日，上海二手住宅市场约有1.6万套的成交量。虽较与今年6、7月相比成交量有所下滑，但去年同期环比增长了增长约18%。就在8月最后一天，二手房成交创下8月以来最高的单日成交记录785套。

广州——环比分别下降11.58%和12.80%！根据广州房地产中介协会发出的数据可知，2024年8月（统计周期：7 月 26 日至 8 月 25 日），广州市二手住宅网签8872套和88.28 万平方米，环比分别下降 11.58%和 12.80%。跟深圳一样，市场也处在水深火热之中！

四、金九银十预期会迎来更多支持性政策，资产鉴别取舍更考验专业水平

经过近三年的供给侧、去杠杆运动，各项经济指标持续疲软，在此情况下，很多经济专家呼吁中国版的量化宽松。房地产作为经济运行的媒介又到了必须稳，也一定能稳下来的时刻。目前各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，深圳现行住房贷款利率首套房为3.4%、二套为3.8%，广州等城市房贷利率已进入“2时代”。再加上坊间各种“五改二”“全面取消限购”的传闻四起，以及最近统一下调“存量房贷利率”呼声高涨。这一切充分说明当前市场严峻，对于“金九银十”背景下的政策进一步宽松的预期高涨。但反转变盘之际，对资产的鉴别——谁能抢跑，谁能占有更好的资产来兑现未来更大的价值，则更考验专业水平！