军备竞赛？切忌病急乱投医——面粉厂地块的新规是对所有存量房的背刺

事件索引：王炸组合开启秋季疯狂卖地模式

关注信融公众号的朋友就知道，前文提到过广州今年卖地只完成计划的10%不到，下半年卖地压力巨大。详见公众号8月16日《地产遇冷，经济承压》。关键时刻，还是得靠宇宙中心——天河来救场！近日，业界关注的南方面粉厂地块（天河临江大道北侧 AT080722地块）正式挂牌。该地块起拍总价881509万元，宗地面积为56080.65㎡，建筑面积17.56万方，折合楼面价50211元/平，将于2024年9月29日上午10时限时竞价。

地块的位置非常好，位于广州国际金融城（西区）一线临江区域，距离珠江新城（东区）大约500米，距离广州第一豪宅汇悦台仅约900米。官方对这块地也是寄予厚望，两天前还专门开了个推介会，透露该地块将作为试点，阳台部分的面积占比能扩大到30%，远大于一般项目的20%。换句话说，它的最高使用率能达约130%，冠绝全广州所有存量房、存量地。‍可以说，为了把这块地顺利交出，政府也是拼了，各种超常规待遇！

另外，为了能顺利出让地块，在刚刚召开的秋季土地推介会上，政府甚至把开发商定位的活都干了：将即将公开出让的50宗地分成了不同的产品系列，全力以赴开启卖地模式！

一、信融对新规则的具体解读

在这里，信融君具体分析分析这次南方面粉厂地块的赠送面积的新规：

1）阳台等半开敞空间占比，可以从20%，提升到30%；

2）不计容的公共开放空间面积，可以从5%扩大到10%

其中，半开敞空间，指有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台；如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。对住宅来说，当然主要是指阳台！而上一次由15%提高到20%的调整，才过去一年时间。回顾上一波的全面调整，卷出了不少神户型；一夜之间，新盘的100%得房率都不香了，110%甚至120%都大行其道。

例如把入户花园改为大露台，高层也能实现整个房间被院落包裹，直接让居住舒适度上了一个新台阶！例如福州某楼盘，不到1.8米的部分计一半容积率，超过1.8米的部分不计容，公共休闲绿化平台部分也不计容。

福州某项目公摊面积示意图

或者可以考虑，将空中共享平台和电梯厅结合，大幅增加赠送面积的同时，减少电梯厅原本的公摊，从而提高得房率。总之，在新规下，设计师又可以脑洞大开了。

二、新规会不会全面推广？

土地推介座谈会明言不卷地价！那么好的规划文件，何时铺开？从政策文件看，很有机会！去年刚实施的文件提及，允许阳台占比达到20%。

但政策并非强制只能20%，文件有补充说明“但高品质生活区的住宅，上限还可以适当提高”。天河南方面粉厂改规的依据就在于此。至于哪些地块属于高品质生活区，标准待定。而新规会不会全面铺开？信融君觉得为了卖地，一切皆有可能！

刚刚召开的土地推介会上，相关人士提到，“不会为了卖地而迎合市场降价”。“因为降价将会影响到方方面面，所以会合理考虑周边楼盘的去化，绝不会以降价来实现卖地”。那要保地价，能否两全？实际提高阳台等占比，变相增容降地价不失为一个好方法。一方面，对买家来说，得利——总价没太大变化，实际使用面积却能增加，购房者乐见其成。另一方面，对房企来说，也是双赢——以南方面粉厂地块为例，即若依新规巧妙设计，万一得房率上升到130%，旧规竞品使用率假设为100%。那意味着，同样套内270平，竞品需要布置270平建面，而南方面粉厂只需布置200平建面。足足打了7.7折。简单理解新规就是：加量不加价！

三、预期还得来源于经济基本面的恢复，切忌病急乱投医

对于此次面粉厂地块的新规，舆论一片欢呼。这里，信融君想泼泼冷水：因为新规新产品是对所有存量房和存量地的背刺。如果130使用率全面铺开，那谁还买现在的一手楼？二手楼就更不用说了。所以留给存量房的出路只有一条：加大处理力度——“从重从快”处理！

另外，如此随意修改规则也带来不稳定的预期，会不会有下一次140的使用率、150的使用率？卖地很重要，但是保持规则的稳定更加重要，这个也是我们过去这几年经济体系强烈呼吁的！