客服电话
020-38802086
020-38802086
事件索引：“房屋养老金”要来了！
8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国补充道。
未来房屋也要“养老”？具体怎么做、钱从哪里来、对业主有何影响？房屋养老金是否会增加老百姓负担？一时间，这一话题受到广泛关注。信融君也查询了诸多资料、梳理了多位专家的权威解读，力图以本文为公众呈现一幅清晰、立体的“房屋养老金”图景。
一、什么是房屋养老金制度
过往狭义的“房屋养老金”：当前地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金，专项用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后的维修和更新改造；未来可能的“房屋养老金”：由“个人账户”+“公共账户”+（可能的“补充账户”）构成，其中个人账户即居民缴存的住宅专项维修资金，公共账户的建立是后续相关试点的重点。
二、为什么建立“房屋养老金”制度
首先，存量房时代来临，大量房屋开始步入“中老年”。当前城镇存量住房规模已超过300亿平，其中2000年以前的房屋占比27.55%，2000—2009年占比33.98%，未来房龄超过30年的房屋数量将快速攀升；其次，现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求。住宅专项维修资金大量资金沉淀，有效利用率不高：全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10% 左右。
三、近年“房屋养老金”制度并非高层新的提法
2022.4.29长沙居民自建房坍塌事故后，其后5.1住建部在全国自建房安全专项整治会议上就指出，要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。近期高层对“房屋养老金”表态频次明显提升，后续或有望加速推进。目前各地住宅专项维修资金管理办法基本是围绕2007年建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》进行制定与执行，其共性有：首期单平建面交存金额为建安工程造价的5%—8%、首期应在办理房屋入住手续前交存、余额不足首期交存额的30%应当续交等。不同城市仍有差异：如宁波对使用专项维修资金实施中修及中修以上维修项目，政府按照50%的比例提供专项维修补贴资金；上海首期专项维修资金由房企与购房人共同缴纳。广州首期维修资金交存标准为无电梯物业77元/平方米、有电梯物业105元/平方米，新购物业实施代交存制度，由开发商在物业预售前或物业所有权初次登记前代业主交存首期维修资金，开发商销售物业时凭交存凭证向物业买受人收回代交的资金。
四、房屋养老金制度的实施现状和资金来源
自2022年以来，房屋养老金制度便频繁出现在官方文件、会议和讲话中。目前，上海、广州、四川等省市已率先开展试点工作。以上海市为例，该市计划在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。试点内容包括房屋定期体检制度、房屋安全保险制度和房屋养老金制度三项内容。具体来说，房屋定期体检制度要求定期对房屋进行全面检查，及时发现并消除安全隐患；房屋安全保险制度则在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时发挥保险托底作用；房屋养老金制度则主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。房屋养老金制度的资金来源是各界关注的焦点。根据目前的政策导向和试点经验，房屋养老金的资金主要来源于“两个账户”，包括个人账户和公共账户。
个人账户就是我们熟知的住房专项维修资金。房屋养老金制度中的个人账户，实际上是通过缴纳住宅专项维修资金建立起来的。这笔资金在居民购房时已经缴纳，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，是房屋养老金制度的主要资金来源之一。
公共账户的建立正是当下房屋养老金制度试点的重点，将采用多元化筹集机制收集，其资金来源主要包括以下几个方面：土地出让金：一定比例的土地出让金可以划拨到房屋养老金公共账户中，作为资金来源之一。财政奖补：政府财政可以通过奖补的方式，为房屋养老金公共账户提供资金支持。公共维修资金增值收益：现有的住宅专项维修资金在运营过程中产生的增值收益，也可以作为公共账户的资金来源。公积金增值收益：住房公积金在运营过程中产生的增值收益，同样可以划拨一部分到房屋养老金公共账户中。商业性房屋养老金：包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充，通过市场化运营的方式，为公共账户提供资金补充。
从资金来源来看，房屋养老金制度的设计相对合理。个人账户部分由购房者在购房时已经缴纳，不会增加购房者的额外负担，这里再次划重点——不用老百姓掏钱；公共账户部分则通过多元化筹集机制，确保资金来源的稳定性和可持续性。同时，政府财政的奖补和土地出让金的划拨，也为公共账户提供了重要的资金来源。
五、后续关注重点与潜在影响
首先，个人账户即住宅专项维修资金的补缴问题：近年的新房通常已在交付前收取当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，相关问题不大；但对于前期交存不足或因已使用或被挪用后剩余账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。若后续严格执行相关标准，部分老旧小区业主或需续交相关费用，一定程度加大了老旧小区交易成本与交易难度。其次，公共账户资金来源，建立公共账户可能的资金来源或为：土地出让金、老旧小区改造资金、地方财政补助资金、其他房地产相关税收等，其资金来源、资金体量需要持续跟踪后续细则与执行实践。若部分资金源自政府土地出让收益，是否有可能推升房企土地获取成本并最终影响到居民端购房成本值得关注。最后，物业企业相关机遇：住宅小区相关修缮与物业管理行业息息相关，更加完善的房屋养老金制度将降低物企在新拓存量项目时的带资压力，且物企在小区修缮等领域大有可为，或存在较多的可能性！
