底线思维 强势引导——对《三中》关于地产表述的客观分析

一、重要会议强调“底线思维”，并明确行业中长期向新加坡的“市场+保障”双规模式靠拢

上周《决定》内容公告以来，地产人和各路媒体拿着放大镜在表述中找关于地产的阐述，各种“碰瓷式”解读：有利好的解读为重大利好，没有利好的强行解读为隐形利好。实际上，决定的内容大部分都是之前已经提过的，或者是已经在做的。这个信融君在过往的多期文章里也有过深入专题分析：比如租售并举和保障房制度，这个布局多年了；再比如房地产税收制度的研究和完善，这个说法也是时隐时现；再比如预售制度的改革，也是之前提及的。信融君认为：整体来看，顶层设计者强调继续监管、强势引导发展的意味更浓。经济疲软下，并没有给房地产更多的期待，更高的待遇。地产人切勿“臆想”害人害己。

人永远赚不到认知以外的钱。这次大会以后，信融君倒是觉得地产人应该更加清醒，不能再有不切实际的幻想，还想要等地产V型反弹，然后再过上好酒好肉的日子。“底线思维”只要不过度拉垮，防得住风险就行。这也意味着，这个行业出清会继续下去，不管是房地产企业和人员的出清，还是债权债务关系的出清，都是一个深度剥离的过程。《决定》也明确了：未来行业要彻底甩掉高周转、高负债、高杠杆的模式，告别粗放发展的阶段，转而进入精耕细作的阶段。这个早前信融君的多期公众号文章也有过“破与立”等等专题分析。

二、新形势下：“化债”依然是首要目标，图生存再谋发展成为行业共识 

时至年中，统计局1-6月份的数据也出炉了，各大房企也陆续发布了上半年的业绩公告。整体上来看，喜忧参半：忧的是，1～6月份全国房地产市场运行数据，房地产投资、销售、融资各项指标仍在下滑。据信融大数据监测：截至7月15日，披露中报业绩预期的61家房企中，41家房企出现亏损，其中21家是由盈转亏，只有20家房企预计盈利。这个亏损比例也创下了近年来的新高。亏损的主要原因，就是结转项目减少、降价促销造成毛利率下滑，以及房价下行带来的计提减值。毕竟，截至6月，全部70个大中城市中，新房销售价格同比下降的城市已经达到68个。价格全面下跌，以前测算的货值都要打折。喜的是，由于政策利好持续发酵，以及房企年中冲刺的发力，6月份单月的销售金额，达到了年内最高水平。6月份的新房销售面积和销售额，环比涨幅都超过了50%。政策的拉动效果还是有的，市场有好转的迹象。

另一方面，据信融大数据统计：今年上半年，65家典型房企的融资总量为2131亿元，同比下降了37%。上半年到期的房企债券规模高达2799亿，而发行规模只有961亿。第三季度，还将有超1000亿规模的债券到期，房企的还债压力依然非常大。因此，今年上半年，不少头部房企都依然把还债和债务优化，当作第一要务。信融也是通过自身的专业突破、系统解决的方案在上半年帮助过百位客户抓住了这个化债纾困的“窗口期”。

三、抛开“累赘”，“轻装上阵”也获得了资本市场的认可

7月10日，冠城大通公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东（或实控人指定的关联公司）。据信融大数据统计：除冠城大通外，2024年来已有华远地产、美的置业、格力地产等多家上市房企陆续剥离房地产开发业务资产。房地产业务越来越被资本市场视为“累赘”，剥离地产业务，能更好地在资本市场中讲好故事。信融君早前已对美的置业相关剥离操作做过相关专题分析。

从消息释放后的资本市场反应来看，都得到了资本市场的积极认可。从资本市场的角度来看，更重要的是企业剥离了其高负债、利润持续收缩的地产业务，减少了未来的不确定性。

整体来看，当下被资本市场视为“累赘”的房地产开发业务，已不再具有吸引融资的能力。此时，企业选择剥离房地产业务，置换或保留其他业务，才能给资本市场带来更多想象空间。类似“腾笼换鸟、资产剥离”对于正处在纾困、化债困扰的众多中小债权人来讲也具有借鉴意义。