半年报：固本培元 政策呵护下艰难筑底

总理在2024年夏季达沃斯论坛致辞表示：整体宏观经济采用“中医固本培元”的疗法：长短结合、标本兼治打好政策“组合拳”，扎实推动高质量发展。回首这几年的房地产政策演变，目前对地产行业的大力救市正是固本培元这一思路的落地，稳住了地产就稳住了经济大盘。就能调动更多更好的资源服务科技创新和新质生产力。基于此，信融君认为：房地产市场下半年将在政策支持和市场调整的双重作用下逐步企稳，但整体市场仍面临一定的调整压力。不同城市和区域的市场表现可能会出现分化，核心城市和区域的市场活跃度有望提升，而其他地区的市场恢复可能需要更长时间。

一、2024上半年房地产市场总结

1、价格表现：
新房：上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.24%↑，33个城市累计下跌。6月百城新建住宅均价16421元/平方米，环比上涨0.15%↑，涨幅较5月收窄0.10个百分点，同比上涨1.50%↑。百城中35个城市环比下跌，较上月减少5个。
二手房：上半年，百城二手住宅价格累计下跌3.61%↓，99个城市累计下跌。2024年6月百城二手住宅均价14762元/平方米，环比下跌0.73%↓，跌幅较5月扩大0.03个百分点，连续下跌26个月，同比下跌6.25%↓。100个城市二手住宅价格环比下跌，城市数量连续13个月超90个。

2、成交表现：

一手市场：上半年，初步统计，重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下降约40%（一线同比下降约三成，二线/三、四线同比下降约四成）。6月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅收窄至约20%，降幅较5月收窄约10个百分点，各项新政效果显现仍需时间。

二手房销售：“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，高基数下，1-5月重点城市二手房成交量同比下降12.9%，6月同比或转增二手房周均成交套数较5月周均增长14.5%，较上年同期增长24.1%。二手房占比继续提升：2023年，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比增长15.7%，其中二手房成交占比升至55.6%。2024年1-5月，25个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比下降26.5%，其中二手房成交占比提升至64.5%。

3、房企表现：

2024年6月，TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计业绩来看，上半年百强房企实现销售操盘金额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。整体来看，2024年以来虽然政策面有明显优化放宽、核心一二线城市调控政策松绑，但上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行，市场信心和预期修复还需时间。

百强房企各梯队门槛降幅明显。2024年6月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低50.2%至443.5亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低45.3%和40.1%至118.4亿元和79.9亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低41.4%至33.2亿元。

二、2024下半年房地产市场展望

政策层面：上半年，多次强调房地产重要性，4.30政治局会议定调楼市政策方向，“稳市场”“去库存”是着力点。

稳市场方面，5月17日监管部门落地多项举措，从贷款利率、首付比例两方面进行调整。一是下调首套和二套首付比例，调整后，首套房首付比例下调至不低于15%，二套首付比例不低于25%。二是取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，将房贷利率下限调控权给予地方。三是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套公积金贷款利率由3.1%、3.575%下调至2.85%、3.325%。政策调整后首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有利于提振居民购房意愿。

去库存方面，一方面，5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，国企收储未售新房成为政府主推的消化存量房产的方式；6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，指出“借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存”。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收储范围扩大至市县。

趋势判断：稳市场政策仍有空间；短期全国新房市场或延续筑底行情，核心城市有望率先修复。

下半年，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。2024年上半年，在高基数影响下，各线城市新房成交面积同比降幅均较大，短期来看，一线城市政策仍具备较大优化空间，随着下半年政策端持续发力，一线城市市场情绪有望继续好转，从而带动新房成交规模温和修复；二线、三四线城市政策优化空间不足，市场情绪整体或难有明显改观，市场活跃度预计将保持在低位，但随着下半年高基数效应的明显减弱，新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄，其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。