新模式的先行者——美的 龙湖活下来的基因剖析与启示

6月23日，美的置业突然发布一份重磅公告：公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务线从上市公司重组至控股股东。此次重组完成后，美的有望实现轻装上阵。对于此次的调整，资本市场也给了正向反馈：美的置业当天股价一度最高暴涨超100%，当日收盘价为6.37港元，涨幅近70%！行业经过三年的供给侧改革，前十、前百基本死伤大半，为什么美的、龙湖这样的民企能活下来，这些企业有什么样的特质、基因，本文将深入剖析。

一、稳健的财务管理是企业安全最大的护城河

提到美的置业，首先想到的就是其稳健的实业基因。而从美的置业发布的2023年年报来看，也确实展现了其强劲的财务管理底色：至2023年末，美的置业净负债率仅为35.8%，同比下降8.1%，为历年以来最低；现金短债比为1.44，“三道红线”保持绿档。

美的置业净负债率情况

同样地看回龙湖，龙湖集团也以其自律的财务管理和低借贷成本著称。截至2023年末，公司有息负债余额为1926亿元，较2022年压降154亿元，其中非抵押债务占比60%，同比下降10pct。债务结构上来看，23年末公司短债占比为13.9%（268亿元），24年内到期债务占比下降至8%（154亿元），公司境内债务占比约为82%。公开债方面，截至2023年末，公司2024年待偿还公开债务约117亿元；2024年公司持续兑付到期债务，截至3月22日，2024年剩余待偿还公开债务余额约60亿元。2025年是偿债高峰，待偿还金额约143亿元，2026年底前无境外到期公开债。

二、高质量多元化的发展模式显著增加了抵御风险的能力

龙湖集团不仅在地产开发领域表现突出，还成功拓展商业运营、资产管理、物业管理、智慧营造等业务领域，形成了开发、运营、服务等多航道的业务模式。尤其运营业务及服务业务营收占比近年来快速提升，2023年经营性利润占比提升至60%。分业务来看，1）开发业务：2023年营业收入1559亿元，较去年同期下降31%；占总营收比例为86%，同比下降5pct。2）运营业务：2023年营业收入129.4亿元，同比上升9%；占总营收比例为7% ，同比上升2pct。3）服务业务及其他：2023年营业收入119.4亿元，同比上升2%；占总营收比例为7% ，同比上升2pct。

再看回美的置业，此次重组后，上市公司的业务范围包含以下几方面：开发管理服务、物管、商管、睿住智能和建筑科技。这样的业务范围，基本覆盖了房地产的整个生命周期。此次美的控股对重资产进行兜底，美的置业则承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理，这种操作是对新常态下房地产业务转型的积极探索，尝试重资产拿地与开发运营分离的房地产经营模式，或许也可以给到诸多陷入困局中的房企一些启迪。

三、坚持深耕战略、业务与团队保持稳定

美的置业此次调整后其经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务；通过提升精细化管理能力，实现企业长期健康发展。战略上，目前美的置业的土储中，二线及以上城市占比仅70%，长三角和大湾区占比超过50%。这样的土储结构，美的置业具备穿越周期的底气。调整后，预计在战略布局上会更加聚焦一线和核心二线城市。

同样的，2023年龙湖集团实现全口径合同销售额人民币1735亿元，销售排名位于行业内第9位。结构上来看，龙湖集团核心一二线城市销售金额占比达95%，其中成都、西安、北京、合肥与苏州是龙湖2023年销售贡献前5大城市，合计金额655亿元，占总销售额比例为38%，2022及2023年前15大城市销售占比分别为65%和70%，市场集中度有所提升。

四、亮点发掘：低利率周期下，经营性现金流业务长期价值凸显

仔细分析两家公司有个共同之处：商业经营性收入占比近几年不断提高。众所周知，商管业务能够产生稳定收益，尤其在降息趋势下、不动产商业大宗的运营与管理长期价值会持续凸显。

以龙湖为例，截至2023年末，龙湖已在30余个城市累计获取141座商场；其中累计已开业运营商场88座，在建及待开业商场53座。2023年已开业运营商租金为102.8亿元，同比增长9%。2023年商场营业额为人民币632亿元，全年平均每日客流量263万人次，同店同比实现了近30%的增长。

龙湖集团运营业务及服务业务营收占比快速提升，2023年经营性利润占比快速提升至60%。已成为公司利润的主要来源。高杠杆赛道的摒弃与暴雷会形成明显的资金挤出效应，经营性物业以及其金融衍生品Reits在低利率周期中其长期价值会越来越高。这类经营性物业的大宗交易也是信融基石之所长，欢迎咨询！