行到水穷处 坐看云起时——站在新一轮周期的窗口看化债的紧迫性

一、发展环境不容乐观

1、经济面临诸多挑战迫使政策转向

一季度国内GDP同比增长5.2%，经济持续回升向好；但也面临诸多挑战，主要是有效需求仍然不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。

2024年4月30日，中央政治局会议关于下阶段工作中明确，货币政策灵活用好双率等工具，有效消化存量房产和优化增量住房，促进消费扩大内需和加大力度促进出口与引资等。

2、行业气若游丝，激活市场刻不容缓

4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.02，且一年多来一直处于低位运行。

通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

二、新政策供求两端发力，对症下药

1、高层会议后，金融配套政策跟进，从供给侧改革到刺激需求发力：5.17新政关键词：1）降首付、2）降利率、3）可收储。上述政策也被业内称为：“一键三连”5.17楼市新政。

2、相比过去几轮救市，本次为强化刺激需求推出“收储模式”。类似过往的窗口指导，体现了高层降库存的迫切性。

三、危房“堰塞湖”急待破解，危房也是本轮救市、产业链恢复正常运行的关键所在

1、相比过往的数轮救市，本次救市最大的难点在于：经过三年的供给侧改革，大量出现房企抵押给上下游供应链的货量，形成了库存的“堰塞湖”，急需破解，而且这部分库存已游离于正常产业链之外。

目前房企出险数量以及对行业的影响程度已经达到历史新高。大量的企业出险也将导致库存中的部分存量供给抵押给上下游供应商手上，而这些主体完全脱离了之前的销售链条，即：货量很多进入到上下游供应链，而这些主体是不参与到过往销售的，也没有自己的销售团队，即使拿到产权确权很多也无力处置。这就构成了房地产市场的“危房堰塞湖”，对于这个“堰塞湖”的成功破解是这一轮救市至关重要的核心。

信融大数据估算，目前已出线房企合计抵押给上下游的货值约为3.5亿平左右，占全国已开工未售库存9.45亿平米的37%；庞大的“堰塞湖”也是危房处置、化债纾困的第一要务，高层会议近期多次提及化解风险！

2、政策效果展望

这一轮政策加大对需求端的刺激，有望短期扭转预期，笃实底部成交，尤其是危房“堰塞湖”的疏通有积极影响！但是纾困过程中分化是主旋律， 一、二线相对于三、四线具有更强弹性，核心区相对于外围更具有资产属性，更易纾困解难！

四、化债纾困最大的机会成本就是“等待”，腾笼换鸟才能轻装上阵再出发

从历次危机处置的经验来看，化债纾困过程中，越等待往往是越被动。最后的结果可能是“三无结果”即：无钱可拿、无房可抵、无权可诉。在经济处于“死亡螺旋”的下降周期里，等待就是最大的机会成本。