新政速评：今天的太阳晒不了明天的衣裳

引言：5.17新政关键词：

1）降首付：全国首付比例下限降低至历史新低（首套15%、二套25%）；

2）降利率：取消全国层面首套、二套住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率25bp；

3）可收储：库存较多的城市可收购部分商品房用作保障性住房。上述政策也被业内称为：“一键三连”5.17楼市新政。

一、史诗级政策出台的背景

信融大数据监测显示：2024年4月份，房地产市场继续调整：70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。从环比看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比3月份扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比3月份扩大0.2个百分点。从同比看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比3月份扩大1.0个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比3月份分别扩大0.9个百分点和0.8个百分点。

不断下滑的市场表明近两年的救市政策效果不佳：过往政策一直围绕供给端发力，比如：三道红线、保交楼等措施，而不敢刺激需求。即坚持所谓：房子是用来住的不是用来炒的定位不动摇。而本轮政策重回之前救市老路：不仅大力刺激需求，还直接稳定地产供给、改善房企流动性同时发力。供给侧房地产信用风险的缓和也有助于推动需求端的改善（怕交不了楼），政策直接从供给端转向需求、供给两端齐发力。信融君相信此次的政策效果会好于过去两年任何一次救市政策。

二、本轮政策跟过往不同的是会受到宏观环境的强约束，政策的持久性有待验证

本轮救市来自宏观最大的约束是：私人和企业的杠杆已经处在高位。杠杆率的天花板就在眼前，此时此刻再回到过去的老路挖潜需求，增加居民杠杆，多少等于是寅吃卯粮。尤其是一些开发商甚至打出来接力贷至100岁的广告，实属起哄，误解政策。

三、本次政策的调整更多地应该看作是缩表周期中的止疼药，是服务于经济大棋局，尤其改善就业的无赖之举

当前，中国经济告别长达20多年的加杠杆周期，已经进入缩表通道。企业、个人普遍感觉痛苦压力，主要是由于过去高增长的路径依赖过于严重，但杠杆率不可能一直往上堆砌。所以有不少朋友、同行在新政出来之后马上欢呼雀跃，将当前的救市环境类比2014年，认为最终的问题可以靠扩表解决一切，而未认真审视过资产负债表是否健康，以及我们所处的周期位置。信融君这个时候要泼泼冷水，再用这种传统的思维只会给企业和个人的经济决策行为带来严重的错判。在缩表周期中，信融君认为更重要的是抓住一切机会进行“断舍离”操作，改善自己的资产负债表结构才是明智之举。“不是保时捷买不起，而是保时米更有性价比”不仅仅是一句戏谑的口号，而是当前个人消费新思潮的外化。

四、缩表周期中，要慎言抄底

当前出清各行各业的债务已经形成共识。而债务出清是一个漫长的过程，债务会随着资产价格下跌不断地膨胀，资产价格越是下跌债务问题就越是突出，这个阶段需要不断地降准降息来处理债务问题，所以看到降息政策很正常。整体上我们处在缩表去杠杆的周期中，517新政策的反向操作加杠杆只能理解为权宜之计，更多的是减轻就业压力服务经济大局，尤其马上又有1000万的毕业生犹如泰山压顶一般。如果，此时，轻信所谓的底部之说，恐怕只会承接债务，进去填坑。鼓吹抄底的都是手里握着大量债务的，在新增信贷减少的情况下，他们就会盯住你的存款为他们债务买单。今天的太阳晒不了明天的衣裳，权宜之计的政策正好给了聪明人借机调整资产结构的机会，而怎么调整、哪些资产更有性价比也正是信融专业团队之所长。欢迎咨询，竭诚服务！