由“被动式”转向“主动式”平衡｜如何理解最高层的消化存量和优化增量？

日前，最高层会议首提统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，令人联想到2014年的“去库存”周期。2014年，面对高库存状态推行了棚户区改造运动，也就是后来被诟病的“涨价去库存思路”。如今，虽然“金三银四”落幕，五一楼市整体平淡，市场情绪也延续观望，但基本面边际没有继续恶化，就意味着楼市政策博弈的空间再次打开。此时此刻，出险的各类债权、债务人需要把握时机，及时应变！

一、市场基本面有边际改善迹象，但“结构牛”取代过往“全面牛”

信融大数据监测显示：五一期间，全国新房销售表现分化明显，一线城市同比降幅收窄，获得边际改善。二三线城市需求仍然整体较弱。而二手房成交量的修复情况显著好于新房。信融大数据监测的30个大中城市4月商品房成交面积同比-39%、环比-11.5%，同比降幅收窄8pct。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市4月商品房成交面积同比分别为-32%（前值-39%）、-41%（前值-48%）和-42%（前值-53%），环比分别为-2.4%、-14.5%、-14.9%。从成交面积绝对值看，30大中城市4月成交面积仍处于2020年以来同期的最低水平，总体需求依旧偏弱。但是，不同能级城市表现分化较大，其中一线城市4月成交面积已经高于去年同期，市场修复较好但也只是真正“高性价比”的项目才能捕获客户买单。（如下图信融大数据监测的广州最近新开盘项目表现），而二线、三线城市成交面积仍处于近年来最低水平。

从二手房成交看，信融大数据监测的14个城市4月二手房成交面积同比-10%（前值-33%）、环比+10%，同比降幅逐步收窄，修复明显好于新房。此外，从绝对值看，4月二手房成交面积已经超越2020年和2022年同期水平，整体保持较好的复苏态势。

二、消化存量的路径和进展如何？

消化存量暂未有官方定义，但信融研究院认为可能包括两条路径，一是消化新房库存，二是消化二手挂牌，促进以旧换新，最终仍能部分消化新房库存。根据信融大数据监测：目前，已有超过35个城市表态支持住房“以旧换新”，主要分为两种：1）收储模式，一般由国资平台或开发商主导，购房者确定购买的新房项目并认购房源后，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国资平台或开发商主导收购旧房，而出售旧房的价款用于购买指定新房项目；2）帮卖模式，一般由房企和经纪机构主导，房企提供新房房源锁定服务，而经纪机构对旧房优先推售、加速销售，若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。从已推出住房“以旧换新”政策的城市来看，整体以三四线城市为主，深圳、上海、郑州、南京、武汉、济南等一二线城市也明确支持，多数城市当前住宅库存去化周期偏高。从政府收储规模来看，南京“以旧换新”政府收储套数仅占2023年住宅销售套数的2%，郑州占11%但首批试点仅涉及其中10%，整体收储体量相对偏小。

三、消化存量更多的是向市场注入信心，期望形成修复向上的支点。

政府收储政策级别很高，本质是公共部门注入需求，但住宅库存并未完成实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，进而加大公共住房的供给，而历史上的去库存，最终是依靠政府部门和居民部门加杠杆得以实现，今时可能不同于往日。但至少在收储过程中可起到类似平准和边际托底作用，实际效果一方面仍受制于收储的经济性，即融资成本和净租售比的差距，另一方面也取决于资金来源和总量，以及如何平衡其他更高优先级如保交楼的资金需求。

我们认为：在供求关系发生根本性变化和政府及居民部门难以加杠杆的背景下，从供给端入手是应有之义，但行业过往累积的量价矛盾仍需时间进一步消化，逆转周期下行趋势的政策包括深度降息、定向量宽和公共部门进场，当前政策尚未达到类似级别。最高层会议此时提出消化存量，信融君认为更多的是给市场信心，期望能形成“市场修复向上的支点”

四、优化增量，侧重供应调节由“被动式”转为“主动式”，其目的是加速各地供需关系平衡的进程。

最高层会议后，自然资源部发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出 1）商品住宅去化周期超过36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量。2）商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。信融大数据监测到：截至24年3月，全国重点80城中，一线、二线、三线城市的库存去化周期分别为25.47、31.65、38.22个月，较去年同期分别上升9.77、14.03、20.17个月，去化周期上升明显。截至24年3月，重点88城中有45个城市商品住宅去化周期超过36个月。

信融研究院认为，过去两年市场参与主体购地行为的减少带来的开工及新增供给总量的减少，并不足以扭转较快的预期回落，而通过“被动式”转向“主动式”的供应调节，将加速各地供需关系平衡的进程，其本质或仍聚焦于推动本轮周期调整尽早着陆，对需求企稳构成利好，但短期也面临平衡土地财政收入的压力。毕竟地方财政的压力主要还是靠土地财政解决，一时难以断奶。

结语：“消化存量房产和优化增量住房”相关政策措施或可加速市场供需关系改善，但价格的企稳或需要更多的信用扩张来支撑，否则只能以价换量，笃实底部。市场有周期，潮起潮落，作为中小投资者需要保持敏锐度，抓住窗口期、在专业机构的辅助下知行合一的操作落实。毕竟在瞬息万变的市场大潮中可能进一步海阔天空，迟一步、步步迟！