全网首发 | 五一黄金周广州楼市简评

2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，关于地产方面“消化存量”“优化增量”或是“新探索”。本次会议强调的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，或意味着后续地产政策可能在“消化存量”“优化增量”两方面齐加力。

一、政策预期升温

实际上，助力地产“去库存”各地新房销售政策都在进一步优化、加力。比如4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》：2024年4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。

4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确从4月29日起成都市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

这一批放松政策可能还未结束，未来可能还会有优化购房政策的释放。南京市公安局近日发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知（征求意见稿）》，其中提到，将进一步放宽落户条件，在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。

稳住商品房市场不仅需要放松购房政策，也需要降低购房成本，信融君相信未来还有更多的政策空间刺激居民购房热情。

二、边际需求改善，成交分化明显

具体到广州新政后第一个黄金周的市场表现如何，信融君在五一期间也马不停蹄地去走访调研了不少楼盘，整体来讲广州五一期间楼市呈现了以下特征：政策预期升温，需求边际改善，成交冷热不均。

推售节奏上：各大开发商积极抢跑，多个优质全新大盘提前抢开盘，五一期间全新开盘不多，市场整体处于保交楼、去库存周期之中；营销上：开发商诚意足，优惠力度大，促销方式多样，较多使用一口价单位的促销方式来撬动市场，比如中心区热销盘：中铁建西派粤府直接一口价52999来撬动大量改善客上访。但市场整体属于旺丁不旺财，改善盘相对热销，刚需盘显淡静，中心区相对热销，外围盘显冷清。网签表现上：五一期间网签同环比下滑超三成，与4月来访认购下降有关联；二手表现上：客户看房保持积极，五一假期带看量较平日明显提升，成交量保持平稳，节后或迎一波成交小高峰。具体如下：

结语：最上层会议基调偏积极，并明确下一阶段在扩大有效需求，化解存量问题上的相关政策。预计未来广州楼市会进一步保持在向上复苏的边际改善通道上。然而，在复苏的过程中最大的特征是分化中持续改善。这与信融君过往的观点一样：在资金偏紧、有效需求偏弱的情况下各行各业都呈现出良币驱逐劣币的“卷”的特征，全面牛不会再现！更多政策点评或市场热点请关注信融公众号！