莫道春寒尚料峭 危中有机天地宽

关于房地产，刚刚召开的两会政府工作报告称，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。这一新模式下，未来房地产的机遇在哪里？

一、未来三年，行业整体处于去库存的市场阶段

由于过去10年全国土地供应过剩、大量城市广义库存去化周期超过3年、以及大量次新房库存分流新房需求，未来2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大。

数据来源：统计局，信融大数据中心

二、新模式下信融经过长期的实践和摸索建立了独有的投资机会研判模型（信融特色）

信融研究院在长期的实践过程中，形成了自己独特的两级价值研判模型。并在此模型下帮助客户寻觅正向投资机会和优筛更有价值化债标的。目前信融已帮助十几家大型材料商、总包等单位完成在头部开发商的化债工作。

第一阶段：穿透式比选城市、区域思维导图模型及成果案例。通过这一阶段的比选优筛出更高能级的城市。

第二阶段：穿透式比选项目、项目内各物业模型。这一阶段不仅是第一阶段城市梳理之后如何选项目资产的递进，更是针对我们小型债权人量身定做的资产筛选方案。小型债权人的特点是精和快。此模型能在精确指导的前提下实现灵活机动。

三、新模式下投资机会亮点（列举，更多可线下互动交流）

1、开发投资的布局机会

城市投资价值和机会研判：2024年房地产市场依然处于触底调整阶段，一定要注意投资拿地的风险，通过产业、经济、人口等综合研判，一二线城市投资确定性相对更强、且未来市场回暖更加领先。建议重点关注投资价值高、市场风险低的核心城市。正是基于这种判断和上述的模型分析，才确保了信融在动荡市场的精准捕捉优质项目的能力。在刚刚过去的一年里，信融独自或者领衔也投资了比较多的优质项目。如：西安高新区的龙湖XX项目以及其它头部开发商的优质项目都实现了良好的收益。

2、存量投资的机会

办公物业净吸纳量下滑，大宗交易自用比例提升。办公物业的大宗交易额始终较为活跃，但伴随当前投资风险不确定性增加，主力买家从投资型买家转变为企业客户。截至2022年底，全国办公楼运营服务市场的总在管建筑面积7.82亿㎡，同比增速呈现逐年放缓趋势。从全国18个重点城市来看，甲级写字楼的净吸纳量在逐年下滑，空置率升高，多数城市的空置率在20%以上。

一线城市核心商场仍是优质资产。截至2023年三季度，全国购物中心项目约有5639家，体量达5.02亿㎡，增速近年有所放缓。2023上半年，全国重点24城平均 空置率10.81%，较前两年下滑，其中一线城市整体优异，平均空置率为8.00%，远低于二线城市。

REITs退出渠道打通，租赁物业（住宅、商业等）成近年投资新风口。随REITs退出渠道的落地，租赁物业开始受到投资者青睐。近期REITs和险资委托我司寻找优质物业的需求也显著增多，信融也促成了多起大宗交易。