香港撤辣楼市大热 内地楼市何去何从？

香港楼市在2月28日对外地人全面撤辣，购房税费大幅度减少，楼市成交火爆，大众对香港楼市信心也回升。对比香港和内地楼市有相似之处，放松政策前都处于较为低迷的状态，政府都采用了放松政策，但政策力度却不同，效果也不同。本文从港府使用辣招前背景、楼市走势和撤辣后效果分析，为内地楼市发展提供思考。

一、香港产生辣招背景：打击短期炒卖活动，减少投资需求

香港楼市辣招最早推出是在2010年，为了压抑楼市升势，打击短期炒卖活动，减少投资需求，港府推出额外印花税（SSD），税额达5%至15%。并从2012年起陆续推出买家印花税（BSD）和新住宅印花税（DSD），税款占楼价的15%，前者主要限制非本地人士以及公司名义的买家，后者主要面向购入第二套或以上物业的买家。2017年之前政策力度都是在加强，直到2023年10月政策力度才有下调。

在辣招打压下，香港住宅物业交投量不断萎缩。以中原地产统计的十大屋苑为例，成交量由“辣招”前超过1万宗，减少至去年仅2000多宗，与1997年近2万宗相比，跌近九成。东涌映湾园跌幅最大，2010年全年成交多达983宗，去年跌至只有124宗，大跌87%；其次是沙田第一城，成交量由2010年的1887宗，跌至去年285宗，跌幅85%。曾有“炒家天堂”之称的天水围嘉湖山庄，2010年全年录2243宗成交，去年仅392宗，跌幅达83%。而一手住宅，发展商推盘缓慢，开价贴地，一手货尾积压严重。

从香港中原城市领先指数来看，二手住宅楼价持续调整，最高位回调24%，楼价重返2017年。

二、香港撤辣后市场反应：成交暴涨，客户信心增强

2月28日，香港财政司司长陈茂波发表2024/25年度财政预算案，表示楼市全面“撤辣”，即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。现在内地身份证人买楼跟香港永久居民一样，按楼价总价交100元至最高4.25%不等。以新住宅楼价为6.36亿元算，撤辣后仅需要缴纳2703万，之前是9540万，减免税费72%。

同日，香港金管局总裁余伟文表示，放宽3000万元或以下的自用住宅物业按揭成数上限至七成，涵盖98%的住宅买卖。

“撤辣”后的首5日，香港一手住宅日均成交117宗，较1月1日-2月27的日均成交量增长约10倍。撤辣后12天，一手市场成交高达1750宗。且中原地产十大屋苑（3月9日、3月10日）成交量创3年新高，香港一手及二手市场皆旺。撤辣后，发展商的货尾全部没有反价、加价，继续每天的消耗以倍数增。开发商不涨价，客户入市积极，造成了供需两旺的局面。

3月1至31日: 4,172宗

三、内地客户反应：投资吸引，湾区客户咨询和看房的人增多

税费大幅度减免以及香港独特的地理位置、优质的教育资源和成熟的法律体系等因素，同时楼价去水分后回到2017年水平，让客户觉得撤辣之后港府楼市可以上车。

撤辣之后，有深圳的中介机构统计客户对于香港物业的咨询量大幅上升50倍，同时带看量也显著上升超20倍，据销售现场反馈，撤辣后第一周香港住宅交易现场上，内地客户的占比大约有三成。香港“撤辣”对湾区其他城市的楼市会有一些影响，让客户多了一个选择。

此外，港府租金回报率高于内地。根据中原地产统计2023年11月，全香港租金回报率在3%。2023全年因香港政府的人才引进计划，众多中国内地的学生和专业人士进入香港，导致香港房屋租金预期涨幅达到11年来的最高点，香港租金涨了7%。2023年7月份香港私人住宅的平均租金已达每平方英尺35.26港元，这是2021年10月以来的最高记录。香港当前的人口为749.81万人，2022年至2023年间预计净增加约15.2万人。预计到2023年底，香港人口将达到759.8万，超过2019年峰值1%。而内地一线城市的租金回报率呈下滑趋势，2023年上半年仅为1.75%。

四、2024年1-2月内地楼市成交：政策放松后，楼市成交起色不大

香港撤辣后楼市反响较大，但内地楼市政策从2021年下半年逐渐放松，小步试探市场。从21年下半年政策开始纠偏，然后到22年上半年纠偏升级，再到23年上半年各个城市局部松绑，再到23年下半年松绑面扩大，但全国楼市成交面积均在一路下跌。

尽管2023年8月后政策密集出台，但市场仍旧表现低迷，2024年1-2月，30城新房总成交面积创2019年以来新低。

2024年2月30城新房库存消化周期均值达22个月创2019年以来新高 。

2024年初四个一线城市不同程度有了松绑，其中广州步调最大，而北上深三个城市只是小步试探，限购政策仍然相当严格。

2024年前1-2月广州、深圳放松限购后，受春节的影响，两个城市一二手成交均下滑，还未能体现出放松政策后的效果。广州本次政策放松的幅度最大，但是3月已经过半，市场还没有出现全面放松后所期待的效果。

五、香港撤辣对内地楼市的启示：信心重于黄金，政策一步到位

香港放松楼市政策较为彻底，会吸引一部分内地客户到港投资，尤其是湾区客户，对内地市场总体影响不大。为什么香港政策放松，楼市立即成交量高涨；而内地城市也放松了，但并未出现香港这样的火爆局面呢？首先，香港城市拥有的资源和城市站位自然和内地城市不同，达到的效果也不同。但更重要的是：香港政府本次放松政策一步到位，并没有小步试探和压力测试，如果小步试探，客户买房的热情消磨殆尽，不一定能起应有效果。

香港楼市政策给我们的启示是：在调整市场的时候，最好就是一步到位，心理作用就大。香港撤辣楼市更大的效果是在心理层面，已经是超乎预期。社会对后市的预期有所改善。若措施像挤牙膏一样一点一点，很可能出了也起不了作用。

从经济基本面分析，联合国和国际货币基金组织（IMF）都已经发出了预测，2024年全球经济将放缓。原因是利率持续高企，冲突进一步升级，国际贸易疲软。对于2024年中国经济增速，联合国给出的预测是4.7%，IMF和经合组织给出的预测是4.6%，而摩根大通、高盛、摩根士丹利预测是4.8%，都低于5%。今年两会定调GDP增速目标为5%，这是相对乐观的速度。

楼市与经济发展密不可分，是国民经济的支柱产业，过去2年多楼市多次出台“微刺激”措施，渐进式宽松，但楼市反应波澜不惊，而作为楼市风向标的北上广深一线城市，广州放松较为彻底，效果有待检验，而北、上、深还有一定空间。建议面对当前的经济基本面，楼市放松政策尝试一步到底，给老百姓信心，而不是小步试探。例如限购条件、限购区域、按揭成数和贷款利率等都可做过深入研究后，一步到位。