2024年楼市大猜想之——分化的小阳春

2024年政府工作报告提出，今年GDP增速目标在5%左右。考虑到基数变化，相比2023年难度要明显增加，这也意味着，2024年主基调仍将是拼经济。

在此背景下，宏观政策依旧偏向宽松，央行于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。2月20日，央行发布5年期以上LPR为3.95%，此前为4.2%，单次下调25个基点，为历史单次最大降幅。

楼市调控方面，经济时报发文称，我国房地产市场供求关系发生重大变化，商品房总体短缺时代已基本结束，一线城市限购政策渐进式放松是大势所趋。随后，上海、广州、深圳、北京相继出台相关松绑政策。

在一系列大动作铺垫之后，2024年房地产行业将怎么走，尤其是首当其冲的小阳春会如何，已成为上至决策层，下至普通购房者所关注的问题。

要回答2024年小阳春走势如何，首先要弄明白几个问题：

1、什么是楼市小阳春？
2、为什么2023年小阳春来得猛，去得也快？
3、2024年小阳春和2023年小阳春面临哪些不同环境？

一、什么是楼市小阳春？

小阳春原指立冬至小雪节令这段时间，在此期间一些果树会二次开花，呈现出好似春三月的暖和天气。而楼市小阳春，通常指每年春节过后的2-4月的一段销售旺季，这段时间成交量上行，与气温回升相吻合，因此得名。

不过小阳春的本质是，经历了1-2月的春节淡季之后，购房者遇到的第一个销售节点。这个节点相比春节及春节前，新房市场，开发商开始铺排一年的销售计划，推货增加、折扣开始释放，自然容易吸引客户。二手市场，之前盘点的客户在新的一年国家发展大计和政策刺激下，最后临门一脚促成成交。

所以，小阳春期间，成交往往是一年当中的一个小高峰，也几乎年年都有小阳春。只是不同年份小阳春持续的时间和冲击的高度有所不同而已。

二、为什么2023年小阳春来得猛，去得也快？

2023年2月（春节后第一个完整月）相比2022年3月（春节后第一个完整月），新房成交，上海增长7%，广州增长19%，哈尔滨增长65%，天津增长62%，武汉增长54%，等等。二手成交，深圳增长119%，上海增长50%，广州增长18%，合肥增长148%，西安增长58%，杭州增长57%，等等。

2023年小阳春较为猛烈主要有以下几个原因：
1、2022年底YQ防控放开，在经历几个月的阵痛之后，被挤压的需求遇到第一个集中释放的销售节点，大量购房需求呈现集中爆发。
2、国家以及地方层面对2023年全力拼经济、高质量发展的表态让百姓对经济、就业、收入的信心被提升，包括购房在内的消费意愿迸发。
3、国家再度表态支持房地产，“金融16条”“支持刚性和改善性住房需求”“房地产是支柱产业”等表态，让购房者对房地产又再度恢复信心。

会思考的人能发现，楼市的恢复源自于信心的恢复，而信心来自于各种表态所带来的预期。但实际上，市场大环境并没有根本性改变：

1、YQ防控放开后，虽带来大量积压需求释放，但市场真正被积压的卖一买一需求并没有得到释放的条件。2021年因为信贷政策收紧，放款周期被拉长，二手交易后收款往往需求半年以上，导致大量卖一买一被抑制。2022年因为市场不稳定，走势一波三折，业主卖房卖不起价，买房又不见实质优惠，再度推迟换房。2023年初首付比例、大城市限购政策等也未有本质改变，大量卖一买一需求依旧难以入市，市场注定不可持续。
2、决策层的各类表态带来的信心恢复来自于预期，但后续百姓实际感受到的就业、收入压力并未明显改善，预期就会迅速下滑，包括购房在内的消费意愿就会大幅缩减，再次过上“节衣缩食”的日子。
3、房企过度乐观，有涨价逼定客户动作，但并不见效。经历了2022年的降价潮后，房企原以为市场会迅速恢复，普遍地对2023年期望过高，开始收回折扣，力求2023年拟补回2022年因为降价而损失的利润，但理想很丰满，现实却很骨感。在经历了近几年楼市的大起大落，客户对涨价逼定已经不再感冒。

基于以上种种判断，小编在2022年1月底就曾预判2023年会有小阳春，但之后只要经济表现不及预期，市场就难以持续，会迅速降温。

三、相比2023年，2024年小阳春有哪些不同点？

1、需求端，虽然并未实现直接大爆发，但在认房不认贷、降首付等一系列政策的促进下，卖一买一改善型需求有了置换的条件，银行放款加快、首付比例、房贷利率都是历史低位，置换成本降低，购房通道已经打开，当然购房意愿仍然较低。
2、过去一年，楼市持续在低位徘徊，消磨了绝大多数房企和二手小业主的耐心，对未来楼市预期开始持续低迷，相应的降价现象比较普遍，尤其是二手市场，价格的下降，也为购房需求提供了相对更高的购买力。
3、不过，和2023年一样，当下经济形势依旧不容乐观，百姓就业、收入依旧面临压力，对未来信心不足，大宗消费的意愿不高。同时，不会因为各项表态、政策出台而对房地产有过高的预期。

四、2024年小阳春大猜想

预计今年小阳春高度不如去年，但小阳春后，热度会好于去年。

2024年虽然政策层面更加宽松，但经济面未有本质改观，就注定了小阳春不会有过高的热度。加之2023年因为YQ防疫放宽、政府层面的持续高调表态，让挤压几年的需求得到集中释放。所以大概率2024年小阳春不如2023年。

不过认房不认贷、首付比例等政策的出台，效果是持续性的，政策通道已经打开，货币政策更加宽松，楼市恢复虽慢但确实在缓慢上行，预计二三四季度市场会好于2023年。

预计二手房市场小阳春表现会好于新房市场。

新房市场当下面临几个核心问题：首先，由于高库存压力，开发商普遍以去库存、回笼资金为主要策略，相应的新货供应减少。其次，营销上依赖渠道，缺乏传统营销手段，没有宣传噱头。再其次，部分城市受限价政策制约，降价难以一步到位，价格上和二手房相比缺乏优势，更不用说新房面临的交付和暴雷问题。这就导致对普通客户而言，新房项目缺供应、缺营销活动，项目售楼部去过，样板间看过，在售的产品、价格也了解，完全没有再次到访的动力。

而对于二手市场而言，中介经纪人有更多的话术约客户看房，如找到更笋的房源，业主愿意再谈谈价等等。其次，认房不认贷、降首付等政策对二手市场的利好更大。因为政策首先利好置换客户，盘活二手。以广州为例，置换业主占总业主的比例大概在60%—70%左右，而业主置换后再购房，买二手房的比例高达70%。

此外，新房市场之前已普遍存在首付分期的情况，再降首付不会那么敏感了，但对于二手市场交易，除高评高贷等违规行为外，降首付的效果是更加直接的

预计一二线核心城市小阳春表现会好于三四线小城市。

当下楼市环境，在认房不认贷、降首付等一系列政策的刺激下，新激发出来的主要是卖一买一的需求。而不同能级城市客群是存在差异的，卖一买一需求主要集中在房价相对较高的核心一二线城市。正因为房价较高，才需要通过卖一买一来实现置换。而绝大多数三四线小城市，一方面卖一买一需求并不强烈（甚至有些是买一卖一），另一方面三四线城市从房价收入比的角度来看，购房压力并没有一二线核心城市大，但其对楼市信心的缺乏源自全国楼市以及核心大城市楼市的低迷。三四线城市普遍存在的改善需求的内心独白是：一二线核心城市房地产市场都这么惨，我这三四线小城市能好到哪里去，更不应该当下购房。

这也是为什么从2023年开始，楼市松绑政策逐渐扩展至一线城市的原因。从新房角度来看，一线城市房地产成交量占全国总数比例不足5%，但一线城市市场的好坏，却能极大地影响市场情绪。通过放松一线城市限购政策稳定市场，对全国房地产市场而言具有风向标意义，同时也能起到以点带面的作用，提升全国购房者对楼市的信心。

高性价比区域、项目会表现更好。

虽然楼市政策出了一轮又一轮，但仍然未扭转购房者对楼市的预期。购房者也不再吃涨价逼定的老套路。目前性价比是购房者“唯一”敏感点。比如西安某项目开盘去化96%，广州白云某项目首开成交超200套，都因为有较高的性价比支撑。当下市场并非没有客户，而是客户观望情绪浓厚，对价格敏感，货比三家是常态。

信融君认为：小阳春的分化其实也预示着未来楼市的分化。高能级城市与低能级城市的分化，普通住房和优质资产的分化，刚需保障性住房和改善性高端住房的分化，新房市场和二手房市场的分化，等等。