物竞天择 适者生存 —— 论房地产的四新系列报道之新政策

关于房地产，刚刚召开的两会政府工作报告称，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

如前文所述，新形势下的房地产市场已经不再是简单的供求关系，而是与宏观经济、政策环境、人口结构、科技发展等多个因素紧密相连的复杂系统。在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央政治局顶层设计首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一新形势也必将带领未来房地产市场进入新阶段，相应地行业调控政策也会配套调整。本文信融君将系统梳理本轮周期的政策变化以及由此带来的一些列影响。

1、供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响。
十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开始的转向放松阶段，其中供求关系发生重大变化是调控政策的转折点。

政策调控从“层层加码”进入“层层减码”，从三四线城市向一二线城市扩散。与2016至2018年楼市层层加码相对，当前楼市调控政策进入层层减码阶段，从低能级到高能级城市，核心城市从非核心区域开始放宽限购年限，未来将逐步取消限售、离婚等政策。

2、政策对行业基本面的影响。
全国新房成交9.48亿平米，同比降17.3%。根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，扣除掉工抵房及补网签等，实际需求在8亿平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。一方面整体消费下行，购房者决策更加谨慎，住房需求释放存在超跌现象，同时，房地产市场进入转型期，供需关系发生变化，新房、二手房、租赁需求互相影响，行业转向新模式，仍在探索阶段。月度来看，月均成交面积近三年持续下滑，三月小阳春达全年成交高峰后，下半年呈阶梯式下滑，当月同比增速长期低于-20%。

2、政策对分区市场的影响。
一线城市中，上海、北京全年销售面积同比走低，深圳、广州小幅走高；年末政策刺激下成交翘尾，但涨幅不及预期，市场观望情绪较重，上海、广州、北京下半年成交量降幅明显，深圳下半年成交与上半年基本持平，市场相对平稳。

二线城市分化明显、三、四季度销售降幅扩大。年成交走低的二线城市，各季度同比增速均为负值，少数城市年初短暂升温 ，但三、四季度降幅扩大，市场活跃度下降，市场需求释放暂缓。

综上所述，调控政策的目的：恢复需求信心，缓释风险，降低对经济的冲击。2023年中央层面不断推动政策调整，以防风险、稳定房地产为核心，持续推动“三大工程”、满足企业融资需求，短期推出降首付和利率的政策，推动需求释放。这种政策导向下，市场会出现哪些新趋势，信融君将在下期对2024年行业的新趋势做详细分析，敬请留意！