物竞天择 适者生存 —— 论房地产的新形势、新政策、新趋势、新机遇

随着宏观经济基本盘的新变化和房地产市场调控的不断演进，行业正面临着前所未有的挑战和机遇。新形势下的房地产市场已经不再是简单的供求关系，而是与宏观经济、政策环境、人口结构、科技发展等多个因素紧密相连的复杂系统。在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央政治局顶层设计首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一新形势也必将带领未来房地产市场进入新阶段，相应地行业调控政策也会配套调整。

信融君认为整体上房地产会呈现四“新”中国特色——新形势、新政策、新趋势、新机遇。接下来信融君会对以上四“新”做系统的全面阐述，此次文章首先聚焦新形势。新形势——当前中国房地产行业发展面临三大背景：第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩。

 1、人口见顶
中国人口总量减少，新出生人口减少。当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化。

2、增量见顶
中国城镇存量住宅接近户均1.1套。房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体。

2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间。

3、存量过剩
2014年是我国住房明显供应过剩的开始。从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点。

总结：综上所述，三大背景下中央定调房地产的新形势——房地产供求关系发生重大变化。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整，具体敬请期待本公众号下期对第二“新”——新政策的解读。