经营性物业贷款新规面世 辟出房企求生新通道

一、两部委细化经营性物业贷款要求

近日，央行、金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，是经营性物业贷款业务的首个专项监管文件。新规明确了经营性物业贷款的定义，并将商业性房地产范畴扩围；同时明确贷款额度和贷款期限等内容，拓宽资金用途，扩大经营性物业贷款使用范围。

二、什么是经营性物业贷款

经营性物业贷款是以经营性物业本身作为抵押物，同时依赖该物业的经营收入来进行偿还本金和支付利息的一种贷款方式。

新规出台前，经营性物业贷款没有统一规范标准，各地监管标准不一致，致使金融机构合规操作要点不易把握，大大增加形成不良贷款的风险隐患。

（新规出台前，各银行官网经营性物业贷款规定）

三、经营性物业贷款新规亮点总结

本次新规完善了经营性物业贷款政策，主要有3大亮点：

1、明确业务管理口径，不含商品住房、租赁住房

新规明确了经营性物业贷款的定义，“是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。”

（1）定义表明经营性物业贷款的主体必须是商业性房地产的企业法人，借款人与物业产权人是同一个主体。

（2）对贷款用途进行了拓展，除物业本身外，贷款还可投向“房地产相关领域”。

（3）定义拓宽了商业性房地产范畴，增加文旅地产，明确商品住房、租赁住房不适用经营性物业贷款。

2、扩大资金用途范围，可以用来还债

此前经营性物业贷款仅限于归还用于建造该经营性物业的贷款或升级改造，本次新规则扩大了资金用途范围，“2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。”

同时，新规还明确经营性物业贷款“不得用于其他类型项目的新增购地、新建项目或其他限制性领域。”

言外之意就是，经营性物业贷款借款人可以是房地产开发企业，房企可以通过旗下的经营性物业做抵押贷款来还债。对比此前的债权融资、开发贷、CMBS、类REITS等，经营性物业贷款放款更加直接高效，可以大大改善房地产开发企业流动性状况。

3、贷款额度上限调升，房企可贷资金规模提升

新规提出“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。”

以往金融机构发放经营性物业贷款的抵押率一般原则上高于50%-60%，本次新规将承贷的上限提升到70%，表明持有型物业的变现能力进一步提高，有助于增加房企可支配的资金。

四、新规下哪些房企更加受益

从房地产“金融十六条”、“三支箭”、三个“不低于”到低息PSL贷款、经营性物业贷款优化等措施，可以看出国家对防范化解房企风险的看重，房企融资大礼包不断。

2024年是房企的偿债高峰期，根据公开数据统计，在剔除已经发生债务违约和债券展期的房企后，有21家房企的全年到期债务超过100亿元。而经营性物业贷款新规落地，第一次明确经营性物业贷款可以用于偿还该物业资产以外的债务，对于赚不到钱，又借不到钱，还要保交楼的房企来说无疑又多了一条“求生之道”。

（1）新规后，房企可以通过A广场的名义贷款，银行测算A广场的收益、价值后放贷，融资资金可以用在其他地方，比如用来偿还已抵押给供应链上下游的B广场贷款。对于已抵押的B广场如果想按新规融资，参照“整体抵押，应押尽押，便于执行”的原则，银行一般不接受二次抵押贷款，可以找担保公司帮忙，“先注销再抵押”。

（2）房企可以将融资资金给集团，用来偿存量房地产领域相关贷款，比如通过A城市某个广场的名义融资，来化解B城市某个存量房项目的贷款，实现“远水救近火”。

（3）可以拿来偿还集团债务，对于缺乏现金流又面临债务到期压力的房企，可以通过旗下商业性项目融资续命。

总体而言，经营性物业贷款新规一方面有利于房企快速盘活存量资产，降低融资成本；另一方面有利于房企进一步置换债务，减轻低价抛售优质资产的压力，缓解资金链紧张。

不过，经营性物业贷款的主体必须是有现金流入的物业，所以新规受益者更加偏向于持有众多优质商业地产且经营良好的房企，比如万科、华润、龙湖、金地等多家企业。

对于已出险房企的影响有限，毕竟此类房企一般在寒冬期已将优质的商业地产进行抵押贷款，未抵押的商业地产剩余不多，而且银行对剩余资产的优劣评估有待商榷，后续经营性物业贷款融资或弱于预期。