供求两端发力:释放需求 减少库存——近期一线城市放松限购新政深度剖析

2024年1月27日，《广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》发布，提出优化调整限购政策。继广州放松限购之后，在1月30日至2月7日的8天里京沪深的限购政策均有不同程度放松，让春节后的一线核心城市楼市充满了想象力。

今天，信融君将以广州为例，深度剖析这一轮政策的影响。

政策出台背景分析

此次《通知》着力于推进住房供给侧改革，构建“保障+市场”的住房供应新体系，从而实现向新发展模式的渐进和平稳过渡，是对国办“14”号文的回应。

在需求端，减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。《通知》也涉及支持租赁市场发展、减少商服类项目交易限制等内容，多措并举有利于市场持续健康发展。

除了对大面积住房限购的放松外，广州此次还规定，支持“租一买一”“卖一买一”。在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。此外，围绕住房保障上，广州这一次提出配售型保障房、保障性租赁住房和公租房租赁补贴等多种保障方式。

预计未来广州将持续加大保障性住房的供应力度，通过多渠道、多种类型的供给，更好地解决新市民、新青年的住房问题。


政策效果分析：供求两端发力

需求端——释放活力：本次解限有的放矢，有助巩固广州楼市筑底企稳态势，且对非限购区需求的分流有限，具有积极的“增量效应”。

2023年广州商品住宅成交之中，120㎡以上成交20090套，同比增长18%，在各面积段中增幅最大，是力撑年度广州商品住宅成交量企稳的主要力量，此次解限对于新一年巩固广州楼市筑底企稳的态势意义重大。

另从各区同面积段成交情况来看，限购区中主城区与非限购区的均价拉差至少在2万/㎡以上，而南沙区地理位置和规划地位特殊，置业属性与其它区存在较大差异，因此本次解限对于其它非限购区的需求分流有限，预计仅对近郊个别高端改善板块有少量影响，如番禺万博等。

供给端——减少库存：本次解限有助于缓解全市120㎡以上商品住宅去化压力，促进限购区市场供求关系平衡。

限购区120㎡以上商品住宅合计库存220.75万㎡、共13979套，去化周期需19.6个月；各区之中，海珠区压力最小，去化周期仅需8.5个月， 其余区域均在17个月之上；从库存套数TOP10板块来看，南沙和白云各有3个板块上榜，荔湾和天河各有2个板块上榜，去化周期均在18个 月以上，高于市场警戒线。

限购区域之中，天河、荔湾可售库存较多，市场关注度高，预计成交量增长会比较明显；海珠区库存较少，热点项目价格或更加坚挺，利好豪宅项目销售；白云区域热度一般，主要利好白云新城周边；南沙区120㎡以上大户型选择在限购区内最多，本次突破限购利于后续深莞等湾区购买力导入，但仍有待经济环境复苏的时机。

政策对市场的深远影响

高能级城市、区域政策的放松会虹吸低能级城市、区域的高端购买力，对低能级城市、区域的资产是一个利空。

2024年房地产市场供求两端的政策继续协同发力，市场有望逐渐筑底企稳，预计未来各地政策出台频次将保持一定水平。其中，三四线城市限制性政策已基本放开，可能会通过购房补贴等方式促进需求释放。同时，核心一二线城市政策优化空间相对更大，预计会继续调整以降低购房成本和门槛。

从城市能级上看，一二线城市、尤其核心区域的政策放松会虹吸三四五六线城市的高端购买力，对低能级城市和区域的资产是一个利空。