直面过剩，二次筑底将加速行业出清

1月17日，2023年全年宏观经济数据年报新鲜出炉，数据为我们揭示了这一年的经济增长情况：5.2%的GDP增长，略好于年初预期。然而，经济宏观量的稳定增长与微观个体感受偏弱有明显差异。

信融君将以此为背景，对这种感受差异进行深入分析，并由宏观经济映射到未来房地产行业的发展趋势。


宏观经济层面：整体平稳难掩微观内卷，体感差异明显

经济平稳收官，但增长的量价悄然分化。2023 年我国GDP 实际增长5.2%，略好于年初预期。然而，经济量的稳定增长与微观感受偏弱有差异。增产不增收就是过剩时期微观主体“内卷”的直观结果。

微观主体体感偏弱一方面是企业：企业投资疲弱，政府投资挑起大梁。民间投资兴趣转弱，占比下滑。政府投资受制于地方债高企的制约强度较前两年已有明显放缓。微观主体体感偏弱另一方面是个人：个人消费整体已修复，但复苏提速的难度大。

从居民端来看，收入增长的压力也持续抑制居民消费意愿的改善。2023 年居民消费支出已恢复至2020 年以前的线性外推水平，反映消费完成了修复。但四季度社零、限额以上零售两年复合增速表现显著低于全年复合增速，反映修复容易，但增速上台阶难度大。

2024年经济大环境如何演绎：总结而言，2023 年经济底层逻辑的改变将持续影响2024 年的宏观经济。直面产能过剩，2024年的中国经济或将经历一个较为平淡的经济周期，延续产能出清的经济周期只是烈度会温和偏慢。


地产行业基本宏观面：总量维持下，存量厮杀会愈演愈烈

长期趋势看，随着我国人口负增长、购房年龄人口增速下行、城镇化速度放缓，我国地产景气仍在下行通道中。短期看：地产销售、投资可能有所超跌。长期看：销售、投资同比跌幅并不会持续扩大，毕竟刚需和改善性需求仍存，市场会有一个底部支撑。

从信融重点监测的百城表现看：2023年重点100城销售面积同比小幅下降6%，12月环比增长约19%，同比下降17%，处在2016年以来低位。

单看12月数据统计，2023年12月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约19%，但同比降幅仍约17%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平，部分城市政策效果继续显现，叠加年底企业加大营销力度、部分项目集中网签等，市场出现一定翘尾行情。

从不同能级城市看新房销售：2023年，一线城市新房销售面积同比增长4%，二线、三四线代表城市同比下降4%、12%。

单看12月，一线城市新房成交面积环比增长24%，同比增长14%；二线代表城市环比增长21%，同比下降14%；三四线代表城市环比增长14%，同比下降27%。

从二手市场表现看：月度：2023年1-11月，据统计，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长36.4%，绝对规模处在2019年以来同期高位，重点15城11月二手房成交面积环比增长10.1%，低基数下同比增长47.0%。

周度：12月前四周（12.4-12.31）重点城市二手房周均销售面积较11月周均下降6.2%，较去年同期增长39.8%。12月第四周（12.25-12.31），重点城市二手房成交套数环比增长7.4%，在低基数下同比增长56.1%。

从上面几组数据可以看出，今年二手市场恢复程度明显好于一手市场表现。其原因主要在于：2023年全年由于众多开发商暴雷，使得新增供给不足和保交付担忧仍将影响一手新房销售 ，而二手房并不会受到供给约束 ，因而预计2024年房地产市场将呈现新房弱、二手房强的格局，存量房厮杀的格局形成。


存量内卷时代劣质资产踩踏效应明显，企业和个人如何决策？

任何不确定性中都有确定性，任何变动中都有机会。整体看房地产和金融市场，不必有太多的期待。这两个方向，都是高度依赖货币和杠杆才能有行情想象空间的，现实情况是地产和金融好不容易才强制“离婚”，不会给机会那么快“复合”。国家即使增发货币，也没有向地产行业注入流动性的动力和理由。

近日，王健林表示：万达集团将清空企业所有房地产资产。从传统的房地产业务转型为服务业、文化业和金融业。而近期卖掉10座万达广场，正是这一转型企业策略的具体体现。

而作为个人投资者不管是主动购买还是被动接盘的，信融君强烈建议大家要赶在存量资产相互踩踏之前，先行一步，尽早向市场止损兑现才是上策！