客服电话
020-38802086
020-38802086
岁末年初，各类楼市榜单“满天飞”，其中四大一线豪宅市场数据，更是可圈可点，也引发了市场较多的关注和议论。数据反馈有核心地段+稀有资源+产品强劲等核心卖点加持的千万级豪宅，其市场表现远远跑赢普通住宅，资产穿越周期的能力更强。
本文信融君以广州过往一年的豪宅市场为例剖析当下经济下行周期“资产荒”现象，期望能对您的豪宅投资有所启发。
2023年广州一二手豪宅创新高，投资豪宅可以"闭眼入"？
2023年1-12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。
与新房大市低迷、惨淡相反，2023年广州新房豪宅成交受中心区高价板块近年供地增加刺激，千万豪宅成交量“水涨船高”地再次创纪录，达4835宗，同比增幅达45%。
二手豪宅方面，珠江新城板块2023年累计成交1401宗，首次闯进广州中心六区二手成交活跃板块TOP10第四位，此外天河公园、赤岗等“新贵”豪宅板块分列7、10位，可见城央豪宅板块正对住宅市场形成“包围”之势。
就2023年市场数据来看，广州千万豪宅似乎表现出了屹立于市场的“一片繁荣”景象，是当下市场环境的“硬通货”，甚至让人产生，四大一线城市豪宅可以“闭眼入”的错觉。
但实际的市场情况，真的是这样吗？
2023年"水涨船高"的豪宅市场，是否有"水分"？
信融君在此重点为大家展示2组数据：
1.广州近6成千万新房豪宅成交扎堆TOP10项目
千万豪宅整体成交量可观，并不代表所有项目都“过得很好”。2023年广州千万豪宅成交量排名前十的项目占成交总量的58%，豪宅客户“用脚投票”，更偏好将预期投入到琶洲南、汇景、白鹅潭等有豪宅DNA的板块。
2. 二手豪宅成交量繁荣背后，业主降价10-15%促成交。
虽然二手豪宅成交表现优于普宅市场，但对比豪宅“有价有市”的2022年，23年广州代表性豪宅成交价大体出现了10-15%的降价迹象。
由此可见，广州豪宅成交数据“光鲜亮丽”的背后，是一手“扎堆”，二手“让利”作为基调。
过去广州豪宅置业的“底色”是云山珠水，即拥有白云山或一线江景资源，就具备豪宅DNA。但如今随着广州城市发展，豪宅投资的标准与逻辑已经发生改变，尤其像天河公园、琶洲、天河奥体等板块，非传统意义上的“云山珠水”豪宅，但却越来越受到高端圈层客户关注、投资客青睐。
综合而言，这两项数据给我们带来了豪宅投资的启示，既要考虑“发展热点”，又要考虑“价格水平” 。
纵观四大一线城市，仅广州新房豪宅市场处于"上升期"
2023年，北上深千万豪宅成交均同比不同程度成交下滑，唯独广州“逆势”增长45%。从城市数据横向对比不难发现，广州整体豪宅成交基数低，体量不及上海1/3，仅北京的一半水平，深圳豪宅偏金融、政策投机属性，波动明显。
综合四大一线城市来看，信融君认为，广州的豪宅成交处于上升期，以广州人口体量以及未来的“造富”能力来看，新房豪宅成交量的“天花板”还远远未及。
另一方面，信融君认为在经济疲软的时候，出于避险需求，富裕人群会将手上资金进行重新配置，投资到相对稳定的资产。广州目前豪宅市场体量，对比已经成熟的北京、上海市场，仍处于发展期。
因此信融君认为，对于资深投资者而言，广州中心区限量、地段优越且具备稀缺自然景观的豪宅资产，保值能力强、价值上升空间大。
1000-2000万级豪宅占比近8成，顶豪份额少
从各总价段成交数据来看，四大一线城市千万级豪宅成交，主要还是集中在1000-2000万总价段，该总价段成交占比高达8成。5000万以上顶豪产品，无论北上广深，均只占约1%的份额。
信融君认为，由此可见市场交投活跃度较高的豪宅，绝大部分为1000-2000万单位，市场流通性较强，从投资角度来看，价格越高，“金字塔尖”的潜在客群范围越窄。
因此信融君认为，如果考虑四大一线城市千万豪宅作为资产配置，适合选择多套1000-2000万单位，比“孤注一掷”选择一套3000万及以上的顶豪物业，更加容易实现投资溢价。
后市研判：2024年北、上依旧是豪宅“主战场”，广州市场份额或超深圳
基于2023年四大城市豪宅市场表现，信融君认为北京、上海整体豪宅成交量大。两地市场面广，随着2023年末城市限购政策相对放松，2024年仍是豪宅交易的“主战场”，但受宏观面经济环境影响，两地豪宅或将会出现“增量不加价”的局面。
对于广深两个距离较近的市场而言，按照去年广州市场增速估算，2024年广州新房豪宅成交体量，有望超越深圳。
在豪宅“选盘”建议上，应该尽量选择人流集聚的“城央发展高地”，摒弃过去传统单纯看重景观资源的传统观点。
信融君认为，2024年整体楼市环境将仍处于“买方市场”——价格保持平稳、让利的氛围，选择当前时间节点入市的购房客，可以争取更低的购房成本。
