高举轻放，水波不兴 ——2023年全年房地产政策梳理总结以及2024年预测

2023年12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议全面总结了2023 年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署2024年经济工作。

整体上，会议延续了12月8号的政治局会议所定的基调，高质量发展的重要性进一步强化。这也意味着明年的政策取向更多偏向高质量发展。对于房地产等传统行业依然在风险出清的路上。

本文力图在系统梳理2023年行业政策的基础上，对2024年的行业动向作简要预测。

2023年房地产政策回顾：高举轻放的政策，水波不兴的效果贯穿全年

回顾23年全年房地产政策，第一季度在行业供需两端发力：包括首套房贷利率不设下限、改善优质房企资产负债表方案、消费基础设施REITs试点出台等。

第二季度开始，中央政策力度出台频率和力度明显走弱。第一季度129个省市出台250次松绑房地产政策。从时间维度看，第一季度政策持续放松，但第二季度政策频次、力度均走弱。不过7月起政策又再次密集出台，只是效果并不理想。

一方面，需求端来看，7/24政治局会议定调房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策；之后认房不认贷、不区分限购不限购城市首套首付低至20%、二套30%等政策陆续出台。

另一方面，城中村改造政策持续强化，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，表明城改高度战略定位。

整体看全年行业政策按时间轴线梳理如下图：

7月政治局会议对房地产态度转向宽松，整体表述为：供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。

本次会议可算是本轮房地产政策的政策底，但市场底还远远未到。会议上具体有以下三个方面的诠释：

1）适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势：7月14日，央行货币政策司司长邹澜指出“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化 ” ，这与本次会议中的提法一脉相承，并且从“深刻变化 ”到“重大变化” ，这次用词语气更重，这表明政府认识到目前房地产基本面形势相对严峻，对行业的客观理解为后续政策奠定了基础；

2）本次政治局会议未提及房住不炒：本次未提及“房住不炒”并不是源于对房地产行业不置可否的态度，而更多是源于上述“房地产市场供求关系发生重大变化”之后的行业政策态度的合理转变，即从严到支持的转变；

3）“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”：基于上述政策态度转向支持的变化，房地产行业的调控政策可以进一步的适时调整优化，而目前一二线城市仍延续2016年3月以来的严格购房四限政策，而这些在市场热度较高时期出台的政策或已经不符合目前的房地产供需态势，因而预计后续一二线城市的四限政策或将适时调整优化。

2024年政策展望

短期刺激和长期制度优化相结合，双轨制是破局关键。政策效果会努力使房地产行业做到先立后破、最大化的削弱经济周期峰谷落差影响。

短期看——需求端：支持刚改需求、并提升购买力，重在稳住房价预期；供给端：着力保主体、并出台恢复政策，给予一视同仁的政策支持。

长期看——从制度优化入手，推动住房双轨制，仿照新加坡模式：对中低收入居民采用保障房模式（租或售），中高收入居民采用商品房模式（售），并且不同需求主体分类监管。

信融君认为：本轮周期政策放松前期可算是高举轻放、调门高、着力轻。处于试探阶段其目的主要是巩固之前降杠杆的成果，以防前功尽弃。

但是7月底后，受宏观经济下坠影响，政策频次和力度有所加码，但需求端销售量价仍在下行，供给端保主体落地效果也不佳。行业预期已彻底扭转，短期内反转再反转可能性弱，未来行业的恢复更大程度依赖于经济基本面的修复，特别是居民收入和预期的改善。

未来市场全面牛已不复存在，整体市场将呈现成交偏弱、结构分化的特征。

结构分化1：一二手房分化。
二手房相对于新房具有更强弹性：从结构来看，二手房成交复苏力度显著大于新房，预计新增供给不足和保交付担忧仍将影响新房销售，而二手房并不会受到供给约束，因而预计2024年房地产市场将呈现新房弱、二手房强的格局，并且预计二手房的销售弹性好于一手房。

结构分化2：城市分化。
一二线相对于三四线具有更强弹性：在整体大幅下行的背景下，一二线城市相较于三四线城市呈现出更强的基本面韧性；展望后续，一二线城市相较于三四线城市在供需两端相对更健康，同时考虑到总量偏弱下政策将处于较以往更长的友好阶段，因而，一二线城市将享受到基本面和政策面共振向上的机遇，呈现更强的销售弹性。

结构分化3：房企分化。
当前央国企销售份额提升明显：目前，行业民企主体出现过度出清情况，央国企正抢占暴雷房企留下来的市场空间。