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政策持续发力，“释需求”成调控重点
2023年属于调控大年，政策环境已接近2014年最宽松阶段。调控基调从去年“托底维稳”转向“释放需求”发展，救市力度逐步加码，各地保持宽松趋势，“化风险、稳预期、释需求”成本年重点工作。
但实际上，目前房地产基本面走弱，政策敏感度降低，供需两端问题仍在，成交未见反转，行业仍处下行通道。据中原经理人指数显示，目前指数处近五年内的低位水平，仅略高于2020年疫情阶段，一线销售经理对后市信心严重不足，来年市场或继续面临下行压力。
需求端调控趋松，二手楼市表现显著优于新房市场
2023年需求端政策持续松绑，其中涉及优化限购、限售、限贷、限价、提高公积金额度等各个方面。其中，受居民购房预期弱、开发商暴雷担忧等掣肘因素影响，存量房市场复苏效果明显优于新房市场。据显示，重点30城的新房销售面积同比下降2%，较2019年下降40%，而二手房销售面积同比上升21%，基本持平2019年水平。
广州方面，一二手市场表现同样分化，二手市场呈现稳而不强的弱复苏走势，成交触底后反弹至万宗水平，购房买家观望情绪放缓。而新房市场成交则表现为“虎头蛇尾”，后续需求持续走低。
整体看，目前政策虽在放松中，并且力度持续加码，但楼市基本面仍然在底部疲软，成交难以形成过往周期“V”型反转，市场正处于筑底阶段。
信融君认为，造成楼市下行的中长期因素在于：人口增长放缓与疫情对经济的影响，尤其是对应购房需求的15-59岁年龄段人口下滑，购房主力军不足，房地产市场或难以回到过往高位。
供给端困境超预期，官方开闸放水救市
房地产行业经历疫情叠加去杠杆的政策调整冲击下，2023年出险上市房企高达60多家，新开工项目数据同比下降23.2%，民企继续躺平，拿地动力不足。信融监测显示，广州三次集中供地中，仅4家民企有所斩获，其余基本以国企占绝对主导，与2021年形成绝对反差。
由此，官方对供给端的态度、力度、规模不断加大，从“保交楼、不保房企”转向“既保交楼、更保房企”。调控从“三条红线——三支箭——三个不低于”过渡。从重点照顾头部房企到要求“一视同仁”。
由此，官方对供给端的态度、力度、规模不断加大，从“保交楼、不保房企”转向“既保交楼、更保房企”。调控从“三条红线——三支箭——三个不低于”过渡。从重点照顾头部房企到要求“一视同仁”。
解除土拍“限地价”，放出“城央靓地”烘托楼市
全经历了5年的“限地价”后，各热点城市地价“表面上”保持稳定，但客户对未来失去预期。同时，土拍市场遇冷，地方政府卖地收入暴降，造成城市公共服务、基建出现停摆等危机。
据土拍数据显示，1—10月，广州土地出让金为951.5亿元，同比下降7.6%，成交总建面555.2万平方米，同比下降22.8%。流拍、终止出让土地数量亦同比大增超6成。
因此，广州率先成为首个落地执行土拍“价高者得”的一线城市，顺势推出黄埔图书馆地块、世界大观二期地块、海珠琶洲西区地块等城央优质地块为政策铺路，表明广州要从土地市场入手，烘托高涨的情绪，恢复后市看涨信心，后续拍地有望出现片区“地王”的消息。
信融君认为，在房地产行业筑底的阶段，信心比黄金更重要。价高者得可促进市场预期的边际改善，未来核心地段楼价亦将产生热传导而大幅上调。对于投资客户资产配置可更加聚焦优质物业，跟着“地王”走。
政策展望：楼市调控仍有放松空间，需求端亟待强有力政策灌溉
鉴于广州房地产市场短期市场仍有下行压力，居民购房预期较弱，因而楼市政策依然具备优化空间。具体比如：
1、首套首付调整至2成。广州目前执行的公积金贷款2成首付实际局限性较大，购房范围框定在市区老破小、郊区等低价房源，对居民购房促动不足，效果甚微。
而若能执行商业贷款首付下调，将降低买家入市门槛，减少因购买力不足而放弃入市的因素。
2、南沙限购松绑。截至11月，南沙库存面积已高达175.2万㎡，去化周期升值26.4个月的新高。
加上920新政番禺不限购后，更是对南沙市场产生一定“副作用”，人口流入增速减缓。为确保发挥南沙“城市副中心”“大湾区几何中心”的作用，建议适度放宽南沙购房门槛。
3、进一步降低房贷利率。11月份，广州首套、二套房贷利率分别为4.1%、4.5%，远超百城平均贷款利率（3.87%、4.43%），还款压力大。而贷款利率下调将能够进一步稳地产、激活市场购房需求、降低居民购房的付息压力，符合官方预期和基调。
信融君认为，在本轮调控潮中，广州整体表现可谓“以进促稳，先立后破”。作为一线城市放开限购的“先行者”，广州通过强有力的调控手段帮助楼市迅速筑底、企稳，提振居民购房信心，从而带动房地产行业稳步复苏。
