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金融放大招，监管层拟列50家房企白名单
上周五金融监管部门召开大会，会议中有两方面值得重点关注，一方面是金融监管部门正在起草50家房企白名单，另一方面强制提出“三个不低于”。
进入这份白名单的房企将会获得包括信贷、债权和股权融资等多方面支持。传闻白名单覆盖了大部分头部和腰部企业，不乏一些已出险房企。
会议强调各金融机构要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企 “不惜贷、抽贷、断贷”，并下达了“三个不低于”的KPI要求：
1、各家银行的房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；
2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速；
3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
虽然去年11月，官方陆续出台了支持房企融资的“三支箭”政策和“金融16条”，但实际落实效果显而易见。
本次金融救市，可以看出官方在多方面权衡着解决房企融资问题。如果白名单制定完成，并有效落地，房企融资能力恢复，爆雷风波将在一定程度上被遏制，将是这轮房地产趋稳的拐点性事件。
平地一声雷，周一股市开盘，地产板块再度全线飘红。
为什么现在大派融资“通行令”？
信融君猜测原因之一，现在房企资金链脆弱，一点传闻就会引起风声鹤唳，比如此前的万科舆情事件。
再者，10月份房地产宏观数据依然偏弱，行业继续“躺平”。
房地产开发投资持续承压，从今年以来持续呈现降幅扩大的态势。今年前10个月全国房地产开发投资额为9.6万亿元，同比下降9.3%。同期，房屋新开工面积为7.9亿平方米，同比下降23.2%，在低基数效应下同比降幅较上月收窄0.2个百分点，表明行业新开工动力仍然不足。
销售端方面，今年前10个月房屋商品房销售面积和销售额为9.3亿平方米和9.7万亿元，同比降幅分别为7.8%和4.9%，同比降幅均较上月扩大0.3个百分点。
房地产开发企业到位资金继续下行，前10月为10.7万亿元，同比下降13.8%，降幅创年内新高。
诚然，8-9月密集出台的强力“救市”政策短期内对房地产市场情绪产生了积极的带动，9月单月全国房屋商品房销售面积同比降幅稍有收窄，不过10月份这一指标同比降幅再度扩大至20.3%，环比降幅达28.4%。
显然这一轮“救市”政策效果已经边际减弱，释放的购买需求已消化了一轮，目前“能买”的大都是持币观望的“不想买”客户。
现时房企销售整体放缓，资金回笼遇阻，只能打通供应端渠道，改善房企融资环境，缓解房企流动性压力，保证房地产行业健康发展。
市场持续磨底，一二线城市尚有政策调节空间
回顾这三年，自2021年下半年以来，房地产市场已经经历了五轮探底，今年8月底开始，本轮“救市”开启，认房不认贷、降首付、降利率、取消限购限售等政策开始在各城市落地。
目前三四线城市的政策已经非常宽松，个别城市甚至开始鼓励和补贴购房。
一二线城市政策工具箱也逐步打开，包括杭州、南京、苏州、成都、青岛等在内的二线及新一线城市陆续取消限购政策，上海、广州等一线城市在特定区域调整了限购政策。
不过市场底“反弹”持续性不足，最新发布的70城房价数据显示，楼市再度降温。一线城市新房价格环比由上月持平再度转降0.3%，二手住宅环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%。
信融君预计11-12月，房地产仍为买方市场，房价还会继续保持10月的低位徘徊走势。
一方面开发商冲刺全年业绩，会有特价房源放出，而且个别新盘进入降价通道，比如内卷严重的荔湾芳村保利新盘放出3字头的吹风价，叠加近期广州出台的公积金贷款“认房不认贷”政策，预计将会冲击市区板块价格。
另一方面目前二手房挂牌量激增，客户可挑选的房源多，年末议价空间较大。
如若市场持续疲弱，预计后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。在政策工具箱中，三四线城市政策基本用尽，一二线城市的政策出台依然较为克制，还有优化限购、限价、降低首付比例、下调房贷利率的空间。
全面取消“限地价”，对资产配置有何启示？
当前楼市供需格局发生了改变，刚需观望情绪短期难以扭转，改善需求成为市场的重要支撑，叠加二次房改，预计明年开局，改善性住房需求在政策端将会进一步精准发力。
这从近期深圳、广州两个一线城市的动作中也可窥见一斑。
深圳下调二套房首付，从11月23日起，二套房首付由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同时，优化普通住房标准，取消了总价750万元的豪宅线。
这两条重磅大招直击深圳改善群体，降低二套房首付利好改善需求的释放，同时调整豪宅线，可大大降低了改善群体的购房成本。
按此前政策，深圳一套750万的房子，增值税、个税和契税加起来要70万（此前规定深圳价格超过750万的住宅，不论面积大小，未满五年非唯一需要征收5.6%的豪宅税），新政后税费可减免40万。
可以预见的是，未来1-2年广州市区宅地开发将跑出“加速度”，价格重归市场化定价模式，有利于引导改善性住房需求向限购区流入，拉升整体成交预期。
此外，中心城区新房供应的显著增加，加之广州容积率新规正式官宣，也将有利于倒逼开发商产品更新迭代。对于改善需求客户而言，2024年将会是一个较为有利的机遇期。
