广州土拍解读：从流拍到8家央企抢食，剖析四季度楼市逻辑

一、地块从流拍到摇号，反映广州城市豪宅客户有增无减

天河梅花铝厂地块曾于2022年11月挂牌，彼时防疫措施尚未优化，未来预期不明朗，市场缺乏信心。同期与梅花铝厂地块“背靠背”的天河和樾府（燕塘三地块）在12月7日开盘，受当时客观市场环境影响，首日去化率不及预期，直接导致了各大房企对拿地的市场信心不足，因而该地块流拍。

在经历了将近一年市场调整后，广州城央千万级及以上的豪宅物业的交投氛围出现了翻天覆地的变化。仍以天河和樾府为例，今年1-10月月均去化近50宗，而天河、海珠的城市豪宅板块，如汇景、奥体、琶洲、南洲等板块，新入市项目的去化均表现亮眼。广州城央千万级及以上豪宅物业的成交市场，一改此前悲观的“同质竞争”、“内卷”等去化不佳的刻板预期，反而“精彩纷呈”，广州城市豪宅客户置业信心重拾，并且有增无减，很自然地给房企在城央投资拿地注入十足信心。

二、主导“地王潮”的房企性质发生转变

今年广州出现了2016年以来的第二次“地王潮”，但两次“地王潮”的主导房企性质由民企转为央国企，主因其背后的市场逻辑，已截然不同：

2016年：

房企前期拿地无资金来源等监控政策，且楼市预期向好，民营开发商开启了激进的规模扩张时代。彼时，广州刷新地价的地块，如荔湾华大物流地块（雅居乐，35216元/㎡）、白云新城地块（天健，40411元/㎡）、海珠石岗路地块（时代，55437元/㎡），均由民企获得，且地王地块的分布范围更广。

信融君认为，当时的市场逻辑，源于房地产本就是一个资金密集且高度金融化的行业，民企在拿地无资金来源监管等政策约束条件下，资金获取更灵活更有渠道优势，在市场上行期，更便于企业规模的扩张，因此更敢于获取地王地。

2023年：

在经历了房企拿地资金来源监控、融资三道红线等系列金融政策后，自2021年开始，大量的民营房企陷入信用危机，严重的甚至陷入暴雷风波，能够催生地王的民营房企数量骤减。而国央企房企在本轮调整之下，资金实力依然表现稳健，致使国央企逐渐成为土地市场的主角。而且，对比相对稳定的央企，各城市地方国企因为承担了部分地方政府财政收入的职责，拿地力度也更加突出。

如2023年新上榜的4宗高价地块，均由央国企夺得，且集中于天河、海珠等城市核心区。

信融君认为，房地产市场下行周期中，央国企因具有相对融资成本低、政府信用背书以及早年因稳健投资策略而积累的资金等优势，都成为获取地王地的稀缺资源。因此国央企已然成为今年竞逐“地王”的主角。

三、与城央“地王潮”相比，郊区地块却少人问津

与城央地段地块摇号盛况相比，广州今年以来郊区地块却少有人问津，而是以地方城投公司兜底为主。原因在于，房地产市场规模萎缩之后，广州政府从供给区域进行了管控。从2021年开始，广州政府已大规模减少增城、南沙等非核心区的新增宅地供应。从2022年至今，增城、南沙等郊区以消化一手存量住宅为主，且价格“红海”。

根据信融君了解，十一国庆期间，广州郊区总价400万及以下物业，“价格战”非常激烈，成为吸引客户的主要促销手段。

信融君认为，城市郊区项目多以刚需产品为主，而对于刚需产品，价格始终是“最敏感的神经”。在当前买方市场环境之下，让利是促成交易的关键手段。而且开发刚需物业的利润本来就薄，刚需产品目标客群更易受经济波动的影响，一旦进入到红海的价格战，稍有不慎，房企将面临开发亏损。因此在市场下行期，房企更加不敢轻易进入郊区拿地，所以更多的房企对郊区地块保持观望谨慎的态度。

四、四季度二三级市场投资置业逻辑

在当前“强城央，弱郊区”的市场特征之下，信融君为房企的拿地决策给予以下两点思考：

1、投资聚焦。以广州为例，无论是房企拿地还是个人置业，投资更多倾向于经济实力最强的城市核心区，如天河以及具备珠水+琶洲产业优势的海珠区。

2、优化投资。郊区的刚需物业预计价格战还会持续相当长的时间。此类物业短期内增值保值能力较弱，中短期内市场流通性还会降低。假如持有，需要较长的时间来换空间，建议尽早处置。而郊区具备产业概念、政策利好规划并已逐渐成熟成型的板块，可斟酌布局。