研究与洞察

全国楼市大范围松绑后首个“黄金周”，哪些城市最出圈？

8月开始，全国大部分重点城市开始了力度空前的楼市松绑措施，尤其以8月底9月初以来四大一线城市相继松绑为风向标。

那么，全国大范围松绑，究竟效果如何？

今年中秋+国庆8天长假，成为检验市场成色的第一道关卡，本篇信融君将从四大一线城市、重点二线城市两个维度，为大家进行抽丝剥茧的解读。

一.四大一线：广州松绑力度“敢为四大城市先”，市场明显回温

从各地房管局网签数据来看，国庆期间。上海、广州两市成交面积同比增幅呈现正向增长，而且增幅均超过1倍，市场回温趋势明显。

2023年国庆假期四大一线新建商品住宅成交情况

今年国庆假期前夕，广州楼市连服三粒大补丸，“救市”政策密集出台。

从8月25日认房不认贷、贷款利率下调，9月11日放松限价，9月20日限购政策松绑等多方面利好刺激。广州多维度刺激市场活力。

近期四大一线城市松绑新政一览

尤其920新政，为一大波客户提供了“房票”，使具备一定经济实力，且希望购置中心区物业的中高端、品改客户需求得到充分释放。

在此市场环境回温的态势下，开发商、客户重拾信心，为十一楼市黄金周奠定积极气氛。

根据信融君了解，2023年9月，珠江新城二手豪宅累计成交69套，超过4-8月每月水平，仅次于市场火爆的2、3月。

信融君一直以来持有一个观点：珠江新城是广州市场的风向标，根据历史的经验，涨它先涨，跌完就到整体市场跌。

广州一手豪宅方面，从“认房不认贷”新政落地的8月25日-10月6日时间段内，广州累计千万豪宅成交623宗，创年内新高。

2023年以来广州月度一手千万豪宅成交情况（单位：宗）

由此可见，除“金九银十”传统旺季效应以外，广州刺激政策对于本地豪宅市场，已有“立竿见影”作用。

相比之下，政策松绑力度较小的深圳、北京，市场积极性则尚待观察。

二.重点二线：政策力度普遍较大，但“效力”各不同

本次黄金周假期，武汉、西安、苏州、青岛四市成交同比上升。

其中武汉本身购房门槛比较宽松，10月起开展房交会活动，期间给予购房人群契税补贴并发放购房补贴，导致部分原计划9月入市的买家延迟到国庆期间购房，从而出现同比超2倍的增幅。

西安、苏州、青岛随着9月限购全面放开、认房不认贷、降低房贷利率等利好政策的发布，进入传统“金九银十”购房季后，市场亦进入“慢牛”行情。

2023年国庆假期重点二线新建商品住宅成交情况

另一方面，部分同样在8、9月出台松绑的二线城市，国庆成交却暂未见起色，归根到底，除了政策刺激外，客户选择仍比较看重城市竞争“软实力”。

综合黄金周各层级城市“成绩单”，信融君认为：

1.就目前政策力度而言，广州在刺激豪宅、品质置换方面在四大城市中力度较大。尤其全面放开项目限价令，极大地提升了豪宅价格的“想象空间”，投资者喜闻乐见。

2.豪宅，尤其是四大一线的顶豪，越来越成为政策、金融的“温度计”。上海、广州豪宅成交飙升，体现了顶富圈层、资本对于政策方针的方向判断。

3.楼市刺激政策虽然大范围落地，但成交“分化”情况依旧存在。从全国绝大部分城市 “成绩单”来看，新政更多只是促进市场成交的“催化剂”，实际上带动楼市复苏，还是依赖楼市以外的宏观因素，包括城市经济、产业发展、人口流入等条件。

此外，信融君认为目前各城市铺天盖地的松绑措施，亦会存在一定的“虹吸效应”，综合条件更佳的城市，将会“虹吸”周边次优城市的购房需求，推进市场进一步分化。