研究与洞察

“平地一声雷”，深度解读920广州楼市松绑新政

9月20日傍晚，广州官方在市场的期盼之下，终于出台了重磅利好新政（下简称“920新政”），其中中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施可以称之为“史诗级”的救市刺激政策。

针对920重磅新政，信融君本篇将会对其“来龙去脉”“前因后果”进行深度解读。

广州“920新政”前后限购、赋税对比图

信融观点一：920新政力度空前，松绑政策不再是“小恩小惠”

从8月25日作为四大城市中首个宣布落地“认房不认贷”，到9月11日宣布“1房有贷”购买二套，首付降至4成，广州这一轮楼市松绑均“敢为人先”，走在四大一线城市的前列。

但无论是“认房不认贷”，还是首付比例调整，对于当前市场环境以及购房的总支出而言，不少客户认为只是“小恩小惠”，而且受惠人群相对较窄，更多只利好改善型客户。

根据信融君在广州8月25日落地“认房不认贷”后对市场广州市场134个热盘的监控显示，广州市场有改善趋势，但37周（9.11-9.17）起，认房不认贷对市场的刺激力开始骤降，体现出小恩小惠政策“缺乏可持续性”的问题。

广州重点监控134楼盘平均每周每盘成交套数走势

来源：信融房地产研究院

纵观广州松绑半个月“成绩单”，其实复苏效果未如理想。

对“认房不认贷”比较敏感的改善客，确实“动起来”了，二手供应、挂牌物业增多，成交端却没有太多起色。

因此信融君认为，本次广州920新政，让更多新广客户、全国性投资客拥有了“房票”，力度空前，直接为广州市场创造新的购房需求。

信融观点二：920新政对于广州各区而言，有喜有忧

虽然920新政对市场整体而言是极大利好，但放大到微观区域的角度来看，各区“有喜有忧”。

毫无疑问，本轮新政受惠程度较大的是番禺、黄埔两区，尤其是两区临近市中心（番禺与海珠交接区域、黄埔与天河交接区域）的优质板块，预计“旺丁又旺财”，除了预期成交量走俏之外，同时拥有了涨价的本钱。

对于本来已不限购的增城、从化而言，黄埔、花都、白云四镇的加入，将会分流潜在客户，市场竞争压力无形中增大。

信融君对于新政后各区前景研判如下：

信融观点三：一般住宅成交加速但难溢价，顶豪“有价有市”流通性将增强

920新政之后，由于增值税征免年限“5改2”，将会刺激一波希望出售手中物业、希望套现资金的业主放盘，因此在未来1-2个月内，广州二手住宅放盘量将会出现大幅度增加。

另一方面，乘着政策春风，客户入市态度比之前积极，因此信融君预期，一般物业（非利空区）的二手物业成交周期将会缩短，但由于同期放盘的同质住宅增多，因此短期放盘，实现物业高溢价较难，甚至将会出现业主之间的价格“内卷”。

但对于珠江新城、琶洲等一二手豪宅而言，社保年限放松，增值税减免将为顶豪市场“松绑”。

例如，对于“不满5”的2000万豪宅而言，新政前交易，单增值税就需要交纳106万，新政后税费直接减免。

根据信融君了解，截至9月18日，珠江新城二手豪宅已累计成交超40套，已接近8月全月（45套）水平，信融君一直以来持有一个观点：珠江新城是广州市场的风向标，根据历史的经验，涨它先涨，跌完就到整体市场跌。

在920新政的加持下，短线投资客手中的顶豪交易成本大大减轻，顶豪的流通性、金融属性将增强，预计本月珠城豪宅成交总量将会重回今年2、3月份高位。

总而言之，广州920新政属于“压箱底”的重磅政策，在当前“信心比黄金更重要”时间节点下，将会较大程度、全面激活广州楼市。

对于当前手头资金充裕，希望投资广州楼市客户而言，应该重点关注城央豪宅，以及番禺、黄埔临近中心区、具备产业优势的板块投资置业，则有望实现中长期资产保值增值。