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8月以来，全国各级城市开始刮起“松绑风”。
起初由三、四线城市陆续全面放开限购、限贷，鼓励购房，8月15日，太原、南昌相继颁布刺激住房新政（首套首付降至20%、换房退个税等措施），标志着省会城市正式加入“松绑大军”。
8月25日以来，四大一线城市相继落地“认房不认贷”，调整存量房贷利率，全国各地官方对楼市的态度可谓“诚意满满”。
从7月中央各高层部委发话支持房地产，到8月刺激政策相继落地。9月至今，到底客户买不买账呢？对比8月，全国楼市成交有改善吗？
信融君将会就近期全国市场数据，一一给出解答。
1、来访去化反应较为敏感，确实“抬起头”了
周度新房项目去化率，是相对直观、敏感反应市场冷暖的指标，代表着客户实时的购买趋势。今年春节后全国市场经历了一波高位行情（第6周-第22周），但“红五月”之后，市场迅速“急冻”。7月，全国重点城市来访去化率跌至甚至不足30%的“冰点”。随后官方立即打开了“救市百宝箱”。
其实从8月中旬起，随着三四线城市放开，客户购买意愿已经有明显改善，9月份随着北上广深加入，市场信心稳步回升。
2023年全国重点城市周度新开盘套数与首日去化率走势
2. 如今的政策强度，仍不足以让楼市脱离险境
我们再以广州为例，9月第一周各大项目八仙过海，各显神通，普遍项目运用“认房不认贷”、提前首付2成给客户打鸡血。
广州主流134个新房项目，新政落地前后盘均认购量增加1.6套，其中40个核心指标红盘的认购量增加1.8套。
若非近期台风、暴雨侵袭，“成绩单”或会更加理想。至少证明，金九银十市场的“苗头”，是向好的。
广州134个新房项目新政前后认购变化分析
当然，就跟全国市场一样，如今广州市场更多是从“ICU”抢救回来；相比起今年3月高位，当前认购量仅仅是当时6成水平。
广州重点监控134楼盘平均每周每盘成交套数走势
所以信融君认为，官方“救市”仍任重道远，单靠如今的政策强度，仍不足以让楼市脱离险境。
3. 楼价 “内卷”将加剧，非一线城市年内“跌势”依旧
今年1-8月，全国50个代表性城市新建住房价格同比下跌1%，为近5年首次出现整体“跌势”的一年。
2019年至2023年50城住宅价格(1-8月)累计涨幅走势
加上如今全国松绑限购限售，除新房以外，有大批二手业主正在或已经挂牌放盘二手物业。截至2023年8月底， 波动较为明显的是三四线，其代表城市环比下跌0.03%，同比下跌0.71%。业主挂牌价格内卷，堪比坐过山车。
2020年9月-2023年8月各梯队城市新房价格环比变化
因此信融君认为，全国大部分城市，楼价的“内卷”将加剧，非一线城市年内“跌跌不休”局面，未能停歇。
对于9月初新政“发力”后全国市场成交表现，信融君有以下判断：
1.对于一线城市优质板块物业，依旧抱有积极的信心。如大湾区、长三角顶豪，除市场稀缺价值以外，金融属性增强，尤其在当前央妈放水，人民币贬值的趋势下，顶豪对于资金价值维持、流通性仍毋庸置疑。
2.三、四线城市，以及部分弱二线，要变现就要让利。二、三、四线城市2016-2019年推进棚改时购入物业的业主，大多希望变现，如今限购松绑，预计将有更多“次新”物业流入二手市场，接手的客户，对价格的敏感性极强。
3.预计年内核心城市松绑政策力度有限。很多客户期盼核心城市会推出尺度更大的刺激市场措施，但信融君认为可能性较低，如果核心城市政策加码，对于二三线城市将会产生“反噬”，影响全国政策效果。因此对于持有或投资核心城市物业的客户，在发挥个人主观能动性的同时，还需要专业机构进行科学操盘。
